پروانه تخریب و نوسازی

پروانه تخریب و نوسازی برگه‌ای‌ست (اعم از برگه کاغذ یا سند الکترونیکی) که به موجب آن شخصی که تصمیم به ساخت یک بنایی را دارد، مجاز می‌باشد که ملک موضوع جواز را تخریب نموده و یک ساختمان با متراژها و استانداردهای تعیین شده و منطبق با نقشه تأیید شده از سوی مراجع صلاحیت‌دار بسازد.

این جواز معمولاً در پروژه‌هایی که موضوع قرارداد مشارکت در ساخت واقع شده است، توسط سازنده اخذ می‌شود. اما گاهاً نیز مالک یا مالکین شخصاً جواز ساخت اخذ می نمانید.

برای گرفتن پروانه تخریب و نوسازی در شهر تهران مالک یا سازنده (دارای وکالت از مالک) باید به دفتر خدمات الکترونیک مراجعه کند. در واقع با مراجعه به دفتر خدمات الکترونیک باید مدارکی را که برای تشکیل پرونده نیاز است ارائه دهد.

پروانه تخریب و نوسازی ، سند رسمی صادره از نهاد شهرداری است که چهارچوب ساخت بنا را مطابق با ضوابط و دستورالعمل‌های عمران و شهرسازی تعیین می‌کند. هرگونه اقدام خارج از حدود پروانه ساخت‌وساز، تخطی از قوانین تلقی می‌شود و متخلف محکوم به پرداخت جریمه‌ و در برخی موارد منجر به توقف ساخت‌وساز و تخریب ملک ساخته‌شده می‌شود.

مدت‌ اعتبار مجوز تخریب و نوسازی ساختمان

مدت اعتبار مجوز تخریب و نوسازی دو سال می‌باشد که این مدت قابل تمدید است. در هنگام تنظیم قرارداد پیمانکاری تخریب و نوسازی ساختمان، طرفین باید با عنایت به مدت قانونی اعتبار مجوز، در مورد زمان لازم جهت اتمام عملیات ساختمان نیز با یکدیگر توافق نمایند.

اهمیت پروانه تخریب و نوسازی

همانطور که گفتیم برای تخریب یک ساختمان لازم است از شهرداری پروانه تخریب و نوسازی دریافت کنید. به همین دلیل در صورتی که مالک هستید در زمان بستن قرارداد باید با سازنده در مورد فرآیند اخذ مجوز توافق کنید. چرا که باید مشخص شود پیگیری‌های مربوط به گرفتن پروانه با سازنده است یا مالک.

به طور کلی علاوه بر اینکه دریافت مجوز طبق قانون ضروری است، عوامل دیگری هم وجود دارد که اهمیت اخذ جواز را بیشتر می‌کنند. این موارد عبارتند از:

• امکان دریافت وام و تسهیلات از بانک

• اقدام به احداث ساختمان با توجه به ضوابط فنی و آیین‌نامه‌های طرح جامع شهری

• بیمه کردن ساختمان و نیروی انسانی مشغول به اجرای ساختمان

• استفاده از تخصص و مهارت مهندس ناظر مورد تایید شهرداری و پیشگیری از بروز حوادث ساختمانی

اقدامات نیازمند به دریافت مجوز از شهرداری

در صورتی قصد انجام این موارد را دارید باید به فکر گرفتن مجوز شهرداری باشید:

• تخریب دیوارها خانه‌های قدیمی

• تخریب تیغه‌های داخلی که بار ساختمان بر آن‌ها سوار است. زیرا در صورت تخریب منجر به کاهش پایداری بنا می‌شود.

• جابجایی و تغییر محل راه‌پله‌ها

• جابجایی دیوارهای پارکینگ ساختمان، هنگامی که موجب از بین رفتن بخشی از فضای پارکینگ شود.

• جابجا کردن بخش‌هایی از ساختمان که بر طبق ضوابط شهر سازی ممنوع است.

اقدامات بی‌نیاز به دریافت مجوز از شهرداری

همانطور که متوجه شدید در دریافت مجوز تخریب و بازسازی خانه‌های قدیمی یک تفاوت اساسی وجود دارد. این تفاوت در این است که برای بازسازی ساختمان در برخی موارد نیاز به دریافت مجوز از شهرداری محل بنا نیست. اما برای تخریب و نوسازی هیچ استثنایی وجود نداشته و مالک یا نماینده قانونی وی در هر حال ملزم به اخذ مجوز از مراجع صالح هستند. به طور کلی اقدامات بی‌نیاز به اخذ مجوز برای بازسازی به شرح ذیل است.

• تغییرات مرتبط با حیاط و محوطه ساختمان نظیر ایجاد باغچه

• تعمیرات مرتبط با لوله‌کشی ساختمان

• تعمیرات مرتبط با سیم کشی و برق ساختمان

• نصب سیستم‌های سرمایشی و گرمایشی نظیر کولر و شوفاژ برای ساختمان

• حفر و تخلیه چاه فاضلاب ساختمان

• ساخت حوض یا استخر مشروط بر آن که سبب از بین رفتن فضای پارکینگ ساختمان نشود

• تعمیرات مربوط به بام ساختمان نظیر شیروانی، قیروگونی، آسفالت، نصب موزاییک و ایزوگام

• تعمیرات مرتبط با سرویس‌های بهداشتی

• تعویض در و پنجره‌های ساختمان

• تمامی اقدامات مرتبط با تعمیر و تعویض کف سازی طبقات و زیرزمین ساختمان

• سیمان کاری و سفید کاری و نقاشی ساختمان

• تمامی اقدامات مرتبط با تعمیر و تعویض نمای قدیمی ساختمان.

مجوز تخریب و نوسازی ساختمان حاوی چه اطلاعاتی است؟

• در جواز ساخت مساحت زیربنا ذکر شده است.

• تعداد طبقات ساختمان در آن قید می‌شود. لازم به ذکر است که طبقات پارکینگ نیز جزءِ تعداد طبقات محاسبه می‌شود اما تراکم ساخت بر اساس طبقات غیر از پارکینگ لحاظ می‌گردد.

• در جواز ساخت مشخص می‌شود که ساختمان با چه اسکلت‌بندی ساخته خواهد شد (اعم از بتن یا تیرآهن).

• در جواز ساخت مشخصات درخواست کننده پروانه درج می‌شود؛ متقاضی صدور پروانه ممکن است مالک یا پیمانکار یا سازنده پروژه (البته باید حتماً وکالتنامه رسمی در این موضوع از مالک اخذ نماید) باشد.

• شماره پلاک ثبتی ملک از مندرجات مهم پروانه ساختمان است.

• نام مهندس یا مهندسین ناظر در پروانه ساختمان درج می‌گردد.

• تاریخ صدور پروانه و مدت زمان اعتبار آن از محتویات مهم این جواز است. البته در صورت لزوم، مدت مذکور با پرداخت هزینه‌ها و عوارض آن، قابل تمدید است.

مدارک مورد نیاز جهت اخذ جواز، ضرورتی در قرارداد پیمانکاری تخریب

جهت اخذ مجوز تخریب و نوسازی، هنگام مراجعه به مراجع ذی‌صلاح این مدارک را به‌همراه داشته باشید:

• اصل و کپی سند ملک

• بنچاق بنا در صورتی که سند تفکیک شده باشد

• صورت ‌مجلس و نقشه تفکیکی ساختمان

• اصل و کپی شناسنامه و کارت ملی مالک ملک یا وکیل قانونی او به همراه وکالت‌نامه رسمی

• اصل و کپی فیش تخریب و بازسازی خانه‌های قدیمی

• اصل و کپی قبض‌ تلفن، آب، گاز و برق

• ارائه پایان کار یا جواز قبلی ساختمان در صورت وجود

• در صورتی که ساختمان موقوفه باشد ارائه نامه سازمان اوقاف کشور

• جوابیه بیمه

• جوابیه آتشنشانی

• تکمیل فرم درخواست مجوز تعمیرات در صورتی که بنا در بافت فرسوده و کلنگی قرار گرفته باشد

• دریافت مجوز سازمان میراث فرهنگی.

مراحل عملی صدور جواز تخریب و نوسازی

• مرحله اول : تشکیل پرونده

• مرحله دوم : دستور بازدید

• مرحله سوم : بررسی گزارش مأمور فنی و کاربری ملک

• مرحله چهارم : دستور نقشه

• مرحله پنجم : طراحی نقشه معماری

• مرحله ششم : پرداخت عوارض شهرداری

• مرحله هفتم : تهیه مدارک پیش نویس

• مرحله هشتم : صدور و چاپ پروانه ساختمان

مرحله اول : تشکیل پرونده

اولین گام برای صدور پروانه، اینست که مالک یا وکیل رسمی او درخواست صدور آنرا از طریق دفاتر خدمات الکترونیک شهر ثبت نماید. جهت تقدیم درخواست و تشکیل پرونده باید مدارک مورد نیاز و موجود را ارائه شود.

در زمان ثبت درخواست باید اصل سند مالکیت، اصل مدارک شناسایی، برگه تسویه حساب عوارض نوسازی و عوارض شهرداری سال جاری و سال‌های پیشین ارائه شود.

مرحله دوم : دستور بازدید

پس از ثبت درخواست صدور پروانه ساختمان، مسئول شهر سازی منطقه دستور بازدید از ملک را صادر می‌نماید. در این بازدید ابعاد ملک (شمالاً، جنوباً، شرقاً و غرباً)، عرض خیابان یا گذری که ملک به آن راه دارد، بنای موجود در پلاک ثبتی مورد درخواست و وضعیت مجاورین ملک مورد بررسی قرار می‌گیرد.

مرحله سوم : بررسی گزارش مأمور فنی و کاربری ملک

در شهرهای بزرگ به ویژه در تهران، ساخت و ساز بر اساس مقررات طرح تفصیلی منطقه استقرار ملک انجام می‌شود. کارشناس طرح تفصیلی، کاربری ملک مورد درخواست را براساس طرح جامع شهری و طرح تفصیلی مشخص کرده و طی گزارشی، تحلیل و بررسی خواهد نمود که ساخت و ساز ملک مذکور با طرح‌های عمرانی منطقه تداخل نداشته باشد و میزان تراکم ملک با لحاظ بر و ابعاد آن چه میزانی می‌باشد.

بدیهی است که در صورت تداخل ساخت با طرح عمرانی، میزان اصلاحی ملک نیز تعیین می شود.

مرحله چهارم : دستور نقشه

پس از طی شدن مراحل فوق، کارشناس شهرسازی دستور تهیه نقشه را صادر می‌نماید. دستور نقشه به این معناست که مالک یا سازنده، باید نقشه ساخت پروژه خود را براساس مشخصاتی که در این دستور معین شده است، طراحی و تهیه نماید.

در دستور نقشه، ابعاد زمین، در صورت داشتن اصلاحی، ابعاد باقیمانده ملک، تعداد طبقات و سطح اشغال شده در هر طبقه ذکر می شود. پس از صدور دستور نقشه، به مهندس معمار ارجاع می‌شود.

مرحله پنجم : طراحی نقشه معماری

در این مرحله، طراحی نقشه بر اساس مشخصات مذکور در دستور نقشه طراحی می‌گردد. طراحی نقشه معماری از مهمترین مراحل ساخت می‌باشد.

مهندس با تجربه و خوش فکر می تواند با لحاظ مقررات، بهترین فضاسازی را در ملک انجام دهد. تفاوت ملک خوش نقشه و قناصی‌دار به دلیل میزان اهمیت طراحی نقشه می‌باشد. در طراحی نقشه با در نظر گرفتن ابعاد ملک و کاربری آن باید محل قرار گرفتن اتاق‌های مورد نظر در بخش اختصاصی (داخل واحدها)، نحوه اجرای مشاعات و نحوه قرارگیری پارکینگ‌ها مشخص شود.

پس از طراحی نقشه معماری باید این نقشه در دفتر خدمات الکترونیک شهر ثبت شود تا مشخص شود که این نقشه تأیید می‌گردد یا خیر؟ در صورت عدم تأیید نقشه باید نقشه، اصلاح شده و مجدداً از طریق دفاتر خدمات الکترونیک شهر به شهرداری منطقه ارائه شود.

مرحله ششم : پرداخت عوارض شهرداری

پس از تأیید شدن نقشه معماری، عوارض نوسازی و عوارض شهرداری بر اساس متراژ هر طبقه و کاربری ملک توسط واحد صدور جواز ساخت محاسبه می‌گردد. پس از تعیین این مبالغ، ذی نفع باید اقدام به پرداخت آن نماید.

مرحله هفتم : تهیه مدارک پیش نویس

پس از پرداخت شدن مبلغ عوارض تعییین شده، اداره درآمد شهرداری طی تأییدیه‌ای پرداخت شدن این مبالغ را گواهی و تأیید می نماید. برای تهیه پیش نویس باید مالک به دفتر خدمات الکترونیک شهر مراجعه کرده و درخواست تعیین مهندس ناظر را ثبت نماید.

پس از آن، مالک باید منتظر تماس مهندس ناظر تعیین شده باشد. پس از تعیین شدن مهندس ناظر، قرارداد فی ما بین مالک و مهندس ناظر منعقد می‌گردد.

موضوع این قرارداد این است که ناظر به روند ساخت و رعایت مقررات و اصول فنی، بهداشتی و شهرسازی نظارت نماید. پس باید این قرارداد همراه با برگه سهمیه و برگه تعهد رعایت اصلاحی و اخذ تأییدیه نما باشد که توسط مالک تهیه می‌شود.

بطور مختصر مدارک پیش نویس شامل :

برگه سبز مهر شده در چهار رشته سازه، معماری، برق و مکانیک، برگه سهمیه ناظر به همراه قرارداد فی‌مابین ناظر و مالک، برگه تعهد رعایت اصلاحی و برگه تعهد اخذ تأییدیه نما، فایل‌های نقشه سازه، برق و نقشه مکانیک و چک لیست‌های مبحث 19 و 6 بارگذاری و ضمیمه برگه تعهد مشاور ژئو تکنیک و تأییدیه خاک می‌شود.

به طور خلاصه:

دریافت مجوز تخریب و بازسازی بنا شمار را از دردسر های آتی و جریمه های شهرداری نجات می دهد. بنابراین پیش از هر اقدامی برای اخذ این مجوز وارد عمل شوید. به این ترتیب در کوتاه ترین زمان ممکن توافقات لازم میان مالک و پیمان کار انجام شده و روند تخریب و بازسازی بنا آغاز می شود. برای کسب اطلاعات بیشتر در خصوص باید ها و نباید های دریافت مجوز تخریب و بازسازی با ما در تماس باشید.