دستورالعمل ماده ۱۴ قانون زمین شهری مصوب سال ۱۳۷۴
سازمان مسکن و شهرسازی استان کلیه استان‌ها
موضوع: دستورالعمل ماده ۱۴ قانون زمین شهری
ضوابط و مقررات مربوط به تبدیل و تغییر کاربری، افراز و تقسیم و تفکیک باغات و اراضی کشاورزی یا آیش موضوع ماده ۱۴ قانون زمین شهری، بر حسب اینکه داخل محدوده قانونی یا استحفاظی قرار داشته باشند به شرح زیر تعیین و جایگزین ضوابط و مقررات قبلی می‌گردد در اجرای این دستورالعمل، در صورت نیاز به تغییر یا تعیین کاربری موضوع حسب مورد در کمیسیون ماده ۵ یا مرجع تصویب طرح هادی مطرح و همراه با نحوه تأمین خدمات لازم مورد تصمیم‌گیری قرار خواهد گرفت. در اجرای این ضوابط الزام است قانون حفظ و گسترش فضای سبز در شهرها مصوب ۱۳۵۹ رعایت گردد
الف – باغات داخل محدوده قانونی در ماده ۱۴ قانون زمین شهری
- فضای سبز عمومی باغاتی که شهرداری علاوه بر مصوبات طرح‌ها می‌تواند تملک نموده و با حفظ وضعیت درخت و سیستم آبیاری به‌صورت فضای سبز عمومی نگهداری کند (اعم از اینکه در طرح مصوب دارای کاربری باشند یا نباشند) با تصویب مراجع مربوطه به فضای سبز عمومی تبدیل گردند
باغات مسکونی :
باغاتی که فاقد کاربری مصوب خدمات و فضای سبز می‌باشند تبدیل به منطقه باغ مسکونی با ضوابط تفکیک و ساختمان‌سازی ویژه به شرح زیر هستند
- ۱-۲- حداقل تفکیک افراز و تقسیم اراضی کوچک‌تر از ۲۰۰۰ مترمربع: حداکثر سطح اشغال ۱۵% و حداکثر تراکم ساختمانی ۳۰%
- درصورتی‌که مالک مایل به استفاده از تراکم بیشتر باشد در مقابل افزایش مساحت قطعات تفکیکی اجازه احداث ساختمان با تراکم و طبقات بیشتر به شرح زیر داده می‌شود:
- ۲-۲- در قطعات ۲۰۰۰ تا ۵۰۰۰ مترمربع اجازه استفاده از تراکم ساختمانی ۴۵ % با حداکثر سطح اشغال ۱۵% سطح زمین
- ۲-۳- در قطعات تفکیکی ۵۰۰۰ مترمربع به بالا اجازه استفاده از تراکم ساختمانی ۴۵ % با حداکثر سطح اشغال ۱۵% سطح زمین
تبصره های باغات مسکونی در ماده 14
ت-۱: باغات تفکیک شده قبلی که کمتر از ۲۰۰۰ مترمربع مساحت داشته باشند نیز مشمول ضابطه ۱ – ۳ هستند در قطعاتی که سطح اشغال ساختمان کمتر از ۱۵۰ مترمربع باشد حداکثر تا ۱۵۰ مترمربع سطح اشغال در دوطبقه و یک‌طبقه زیر زمین مجاز است
ت-2: در صورت احداث ساختمان مسکونی در یک‌طبقه، محل استقرار آن باید از هر ضلع زمین حداقل ۴ متر فاصله داشته باشد. این فاصله در مورد ساختمان‌های ۲ طبقه ۸ متر، ۳ طبقه ۱۲ متر و ۴ طبقه ۱۴ متر می‌باشد. احداث ساختمان با بیش از ۴ طبقه در مناطق باغ مسکونی مجاز نیست و نقشه استقرار بنا در زمین باید با رعایت کمترین میزان قطع درخت باشد.
ت-3: در آن دسته از کاربری‌های خدماتی مانند هتل، واحدهای تفریحی و ورزشی و فرهنگی که انتفاعی باشند، رعایت کلیه ضوابط این بند الزامی است لیکن در کاربری‌های که اعتبارات دولت استفاده می‌شود استفاده از حداکثر ۱۱ درصد سطح ملک و ۱۵ درصد تراکم در زمام حالات بلامانع است.
ت-۴: با استفاده از مزایای تفکیک مربوط به فضای بزرگ‌تر موضوع تبصره ۲-۱- و ۲-۲- هر گونه تفکیک بعدی ممنوع است و مراتب بایستی در سند مالکیت و صورت‌مجلس تفکیکی قید شود
-
مسکونی
مالکین منطقه باغ مسکونی که داوطلبانه مایل به واگذاری ۷۰ % از سطح باغات خود به‌عنوان فضای سبز عمومی با باغ شهری رایگان به شهرداری هستند، می‌توانند با تصویب مراجع مربوطه به‌جای منطقه باغ مسکونی از انواع منطقه‌بندی‌های مسکونی استفاده کنند. به‌شرط اینکه سطح مجموعه باغاتی که مشترکاً به‌صورت یکپارچه از این ضوابط استفاده می‌کنند، از ۲۰۰۰۰ مترمربع کمتر نباشد.
سهم خدمات و فضای سبز عمومی حتی امکان به‌صورت یکپارچه باشد
ضمن رعایت کامل مفاد مصوبه ۱۴/۲/۷۱ شورای‌عالی شهرسازی و معماری تحت عنوان منطقه‌بندی مسکونی شهرها، ضوابط زیر را رعایت نمایند:
۱-۳- منطقه تک خانواری – با رعایت ضوابط مربوطه
۲-۳- منطقه چند خانواری حداقل تفکیک، فراز و تقسیم ۵۰۰ مترمربع با تراکم ۸۰ % و با افزایش سطح قطعات به بیش از ۱۰۰۰ مترمربع حداکثر ۱۰۰%
۳-۳- منطقه آپارتمانی حداقل تفکیک، فراز و تقسیم ۱۰۰۰ مترمربع با تراکم ۱۰۰ % و با افزایش سطح قطعات به بیش از ۲۰۰۰ مترمربع حداکثر ۱۲۰%
ت-۱: در حالتی که سطح کل باغات به‌هم‌پیوسته در یک منطقه شهر کمتر از ۲۰ هزار مترمربع باشد. استفاده از ضوابط این بند فقط در صورت رعایت ضوابط منطقه‌بندی مسکونی هم‌جوار مجاز است.
ت-۲: اراضی واگذار شده بر اساس این بند غیرقابل‌تبدیل به کاربری‌های مسکونی و انتفاعی بوده و شهرداری موظف است .
ظرف مدت ۱۵ ماه آنها را برای استفاده عمومی تبدیل به پارک نموده و چگونگی آن را به سازمان مسکن و شهرسازی اطلاع دهد.
در صورت عدم تبدیل آنها به پارک در این مدت بلافاصله با تصویب مراجع مربوطه به خدمات عمومی موردنظر شهرداری اختصاص خواهد یافت
ب – باغات داخل حریم استحفاظی در ماده ۱۴ قانون زمین شهری
- حداقل تفکیک ۲ هکتار
- در هر قطعه باغ احداث یک واحد مسکونی با حداکثر سطح زمین ۱۵۰ مترمربع در دوطبقه و یک‌طبقه زیر زمین
- در باغات موجود کوچک‌تر از حدنصاب فوق، احداث یک واحد مسکونی با حداکثر سطح زمین ۵۰ مترمربع مجاز می‌باشد
2 دیدگاه