سطح اشغال

سطح اشغال

در تعاریف دیگر به قسمت ساخته شده زمین می گویند یا به قسمتی که توسط یک بنا در قطعه زمین اشغال شده باشد.

فرمول محاسبه سطح اشغال عبارت است از نسبت مساحت سطح مجاز بنا تقسیم بر مساحت قطعه زمینی که بنا در آن وجود دارد.

اما حالا که دانستید سطح اشغال چیست قصد داریم که برایتان توضیح دهیم که شامل چه فضاهایی را می شود و چه فضاهایی را شامل نمی شود.

ایا فضایی که سقف دارد را شامل می شود و موارد دیگر مانند نورگیرها، درز انقطاع و یا داکت تاسیسات جزو سطح اشغال محسوب نمی شود .

منظور از زیربنای مفید و غیر مفید چیست؟

زیر بنای مفید یعنی قسمت‌هایی مانند سالن پذیرایی، آشپزخانه، اتاق‌ها، سرویس بهداشتی و حمام و زیر بنای غیر مفید یعنی مشاعات ساختمان مانند راهرو، راه پله، سالن اجتماعات، پارکینگ، آسانسور و نورگیر.

به طور کلی مجموع زیر بنای مفید و غیر مفید، زیر بنای کل است.

برای درک بهتر این موضوع فرض کنید ساختمانی دارید که ضریب زیربنای کل آن 1.7 اعلام شده است.

یعنی اگر زیر بنای مفید، 1000 متر مربع باشد، 700 متر مربع نیز زیربنای غیر مفید خواهد بود که در مجموع زیربنای کل 1700 متر مربع است.

در واقع برای ساختمان 10 واحدی که متراژ هر واحد 100 متر مربع است، زیر بنای مفید ساختمان 1000 مترمربع است.

همچنین این ساختمان حدودا 700 مترمربع زیر بنای غیر مفید یعنی مشاعات نیز دارد.

بنابراین می‌توان گفت که در ساختمان سازی تمام آن چیزی که ساخته می‌شود مفید نبوده و تنها بخش‌هایی از آن مفید خواهد بود.

شاید برایتان جالب باشد که متراژ بخش مفید ساختمان، داخل سند ثبت می‌شود ولی مشاعات در متراژ سند محاسبه نمی‌شوند و فقط نام بخش‌هایی از آن مانند پارکینگ یا انباری در سند قید می‌شود.اما سطح اشغال چیست و چطور باید آن را محاسبه کرد؟

همانطور که می‌دانید حداکثر درصد سطح اشغال در جداول پهنه‌بندی که در طرح تفصیلی آورده شده قرار گرفته است. برای مثال در طرح تفصیلی برای زیر پهنه R121 ساخت ساختمان‌ها تا 4 طبقه با حداکثر تراکم ساختمانی 240 درصد و حداکثر سطح اشغال 60 درصد و دیگر شرایط، مجوز ساخت خواهند داشت. یعنی برای ساخت ساختمان در زمینی که در این زیرپهنه قرار گرفته سطح اشغال 60 درصد خواهد بود.

بالکن

در گذشته بخشی از متراژ بالکن را جزو سطح اشغالبه حساب می آوردند اما اکنون کل مساحت بالکن را بعنوان جزوی از سطح اشغال حساب می کنند و تفاوتی که دارد این است که برای بخشی از بالکن عوارض نمی گیرند.

در گذشته برای اینکه سازنده و مالکان برای ساخت بالکن جدی تر شوند آن را بعنوان قسمتی از سطح اشغال حساب می کردند که به مرر زمان این موضوع تغییر یافت.

فرض بر این است که زمینی به مساحت ۴۰۰ متر مربع دارید و می خواهید سطح اشغال آن را حساب کنید. زمین شما یا همان ۶۰ درصد زمین شما ۲۴۰ متر مربع می شود.

اگر بخواهیم به ریاضی آن را توصیف کنیم چنین خواهد شد:

متر مربع ۲۴۰=۶۰%×۴۰۰

ضریب سطح اشغال معمولا در مناطق مختف تفاوت هایی دارد اما چیزی که بطور معمول وجود دارد این است که سطح اشغال معمولا بین ۴۰ تا ۶۰ درصد را شامل می شود. سطح اشغال کمتر از مساحت زمین است. اما موضوع دیگری که وجود دارد آن هم حد مجاز پیشروی ساختمان است که معمولا محاسبه ان این گونه است که : ۶۰ درصد سطح اشغال بعلاوه ۲ متر پیشروی می شود. برای املاک مسکونی معمولا به این شیوه محاسبه می شود.

ضریب اشغال

در واقع ضریب اشغال به سطح اشغال در طبقه همکف ملک نسبت به کل مساحت قطعه زمین را می گویند.

سطح اشغال هیچ گاه عدد ثابتی نبوده و با توجه به منطقه و البته مقداری که طرح تفصیلی مشخص کرده است، این عدد متفاوت می باشد. رعایت نکردن این مورد منجر به تخلف خواهد شد. بنابراین می توان گفت که سطح اشغال میزانی مجاز است که سازنده یا پیمانکار حق ساخت در آن محدود را دارند. در واقع ساختمان در آن قسمت بنا می شود. شهرداری به سازنده هیچ گاه اجازه نمی دهد که کل زمین خود را برای ساخت استفاده کند (مگر در مواردی استثنا). سطح اشغال به عواملی هم چون: عرض گذر، محل قرارگیری ملک، و … نیز بستگی دارد.

تراکم

تراکم شامل مساحت تمامی طبقات ملک می باشد و به صورت درصدی نشان داده می شود و مقدار آن بالاتر از صد می باشد. در واقع سطح زیربنای ساختمان را تقسیم بر کل مساحت زمین را با عنوان تراکم می شناسند. این سطح در همکف می تواند شامل کاربری هایی اعم از تجاری،مسکونی و یا … باشد.

اما در صورتی که از سطح اشغال تخلف صورت گیرد و بیش از حد مجاز ساخت و ساز صورت گیرد چه اتفاقی می افتد؟ زمانی که تخلف از سوی سازندگان یا مالکان صورت می گیرد و در ساخت و ساز سطح اشغال رعایت نشود، شهرداری حکم قلع را برای از بین بردن اضافه بنا صادر می کند و هزینه تخریب نیز بر گردن مالک است.