دستور نقشه چیست؟

دستور نقشه چیست؟

شهرداری تهیه دستور نقشه را به این دلیل به یک قانون تبدیل کرده است که از ایجاد اغتشاش در شهر هنگام ساختمان‌سازی جلوگیری کند و موارد ساخت‌وساز ساختمان و محدوده ملک مشخص باشد. اجازه در خصوص نحوه ساخت ساختمان شامل حجم تراکم، سطح اشغال، میزان اصلاحی، ملاک تراکم، جانمایی، نحوه تامین پارکینگ و … توسط شهرداری ها صادر می‌شود.
برای اخذ پروانه ساختمان، رضایت کلیه مالکین الزامی است و اگر حتی مالک یک دهم  و حتی کمتر، رضایت نداشته باشد، اخذ دستور نقشه و پروانه غیر ممکن است.
دانگ اولین گام جهت ساخت ساختمان اخذ دستور نقشه از شهرداری است.
دستور نقشه در واقع نحوه تهیه نقشه را مشخص می کند و در برخی شهرها به آن دستور تهیه نقشه اطلاق می‌شود.

برای مثال فرض کنید، در یک شهر و در یک محدوده خاصی از این شهر، مالک هر زمینی با توجه به سلیقه شخصی و بودجه‌ای که دارد، شروع به ساخت و ساز می‌کند.

بعد از مدتی شاهد این خواهیم بود که در اون نقطه از شهر، هرج و مرج بزرگی شکل گرفته.

یک ساختمان 10 طبقه در کنار یک ساختمان ویلایی ساخته شده و یک ساختمان 5 طبقه در کنار یک ساختمان 8 طبقه.

این موضوع بیانگر اغتشاش در فضای شهری و عدم یکپارچگی ساختمان‌ها با یکدیگر می‌شود!

به همین جهت شهرداری‌ها در خصوص نحوه ساخت ساختمان‌ها شرایطی ایجاد کردند تا این ناهماهنگی‌ها از بین برود.

دستور نقشه یک سند ابلاغی از جانب مرجع صدور پروانه ( شهرداری ) هست که نحوه احداث بنا در آن زمین را مشخص و معین می‌کند.

مدارک مورد نیاز برای اخذ دستور نقشه

برای اخذ دستور نقشه مالک باید مدارک زیر را ارائه دهد:

• اصل و تصویر سند مالکیت ملک
• اصل و تصویر شناسنامه و کارت ملی مالک یا وکیل قانونی
• اصل و تصویر آخرین فیش عوارض نوسازی شهرداری (البته یک عوارض شهرداری ملک هم داریم که متفاوت است.)
• اصل و تصویر شناسنامه و کارت ملی وراث و گواهی انحصار وراثت در صورت فوت مالک
• ارائه نقشه‌ای با مقیاس ۱/۲۰۰۰ از وضعیت موجود ملک با تعیین محل دقیق ملک
• ارائه تاییدیه مهندس ذیصلاح به همراه نقشه با مقیاس ۱/۲۰۰۰ برای املاک دارای شکل خاص، شیب تند یا متراژ بالای ۳۰۰۰ مترمربع
• رای کمیسیون ماده ۱۲ یا گواهی عدم استفاده از مزایای مواد ۶ و ۸ قانون زمین شهری برای املاک فاقد بنا (ساختمان)
• اصل و تصویر صورت‌جلسه تفکیکی برای املاک در قالب آپارتمان
• ارائه فیش آب، برق، گاز و تلفن
• ارائه معرفی‌نامه رسمی با تعیین حدود اختیارات نماینده، اساسنامه و روزنامه رسمی شرکت: اگر مالک شخص حقوقی باشد؛ ارائه این مدارک ضروری است.
• ارائه اصل و تصویر وکالت‌نامه، شناسنامه و کارت ملی وکیل در صورت عدم مراجعه مالک
• حضور مالکین یا وکیل قانونی آنها جهت درخواست صدور پروانه

مراحل صدور و پیگیری دستور نقشه شهرداری

مرحله اول ( از تشکیل پرونده تا صدور دستور نقشه )

• تشکیل پرونده :

کارشناس تشکیل پرونده دفتر موظف است پس از اخذ مدارک ، تایید صحت مدارک و تطبیق آنها، در خواست متقاضی را در سیستم ثبت نموده و رسید آن را که شامل شماره پرونده، تاریخ ثبت ،نام مامور بازدید می باشد ، تحویل متقاضی نماید.

• بازدید :

  مامور بازدید دفتر موظف است در زمان اعلامی از ملک مورد درخواست بازدید و گزارش خود را در سیستم ثبت نماید.

• طرح تفصیلی برو کف :

• نظریه طرح تفصیلی برو کف از منطقه به صورت سیستمی اخذ و پرونده الکترونیک به مرحله صدور دستور نقشه ارسال می گردد.
• صدور دستور نقشه :
• با تایید سیستمی رئیس صدور پروانه ،دستور نقشه در دفتر چاپ میگردد.

مرحله دوم ( از ارائه نقشه های معماری تا صدور فیش عوارض )

• رسید نقشه:

• هنگام تحویل نقشه های معماری به دفتر خدمات الکترونیک شهر، کارشناس دفتر موظف است کلیه مدارک ذیل را اخذ نموده و به متقاضی رسید تحویل نماید.
• یک سری نقشه معماری ممهور به مهر و امضای مهندس معمار همراه با لوح فشرده حاوی فایل نقشه ها معماری (DWG)
• گواهی تعهد مهندس معمار که در دفترخانه اسناد رسمی امضا ایشان و مالک تایید شده باشد همراه با تصویر پروانه اشتغال مهندس معمار .

• بررسی و کنترل نقشه های معماری:

• کارشناس کنترل فنی دفتر ، نقشه های معماری را با ضوابط شهرسازی و مقررات ملی ساختمان و ابعاد برو کف تطبیق داده و در صورت مغایرت موظف اند کلیه اشکالات نقشه را در سیستم ثبت و پرینت آن را به مالک برای اصلاح تحویل نمایند .
• پس از تایید نقشه ، برگه تعهد مهندس معمار در سیستم ثبت و صلاحیت و ظرفیت ایشان کنترل میگردد.

• اعلام عوارض:

• براساس اطلاعات پایه ملک مورد درخواست ، تعداد مالکین و بنای مورد درخواست در نقشه های تایید شده ،تسهیلات و …سیستم به صورت اتوماتیک عوارض صدور پروانه را محاسبه کرده و در دفتر چاپ میگردد ،همچنین مبلغ آن به صورت سیستمی برای اداره درآمد منطقه ارسال میگردد.همزمان از طریق پیامک به متقاضی اطلاع داده میشود تا نسبت به اخذ فرم از دفتر و مراجعه به منطقه جهت پرداخت آن اقدام نماید.

مرحله سوم ( تکمیل مدارک صدور و تحویل پروانه )

پس از پرداخت عوارض متعلقه  مدارک لازم برای تشکیل پرونده اخذ دستور نقشه :

چهار سری نقشه معماری

تایید شده با امضا و مهر مهندس معمار

چهار سری نقشه های محاسباتی

با امضا و مهر مهندس محاسب به همراه به همراه فایل اسکن شده و لوح فشرده و برگه تعهد نقشه های محاسباتی که توسط مالک و مهندس در دفتر خانه اسناد رسمی گواهی امضا شده باشد.

چک لیست زلزله

با امضا و مهر مهندس محاسب و ناظر .

چک لیست مبحث ۱۹( صرفه جویی در انرژی )

با امضا و مهرمهندس معمار و ناظر به همراه فایل اسکن شده و لوح فشرده.

چهار سری نقشه تاسیسات برق

با امضا مهندس برق به همراه برگ تعهد تهیه نقشه های برق که توسط مالک و مهندس در دفترخانه گواهی امضا شده باشد.

چهار سری نقشه تاسیسات مکانیکی

با امضا مهندس مکانیک به همراه برگ تعهد تهیه نقشه های مکانیکی که توسط مالک و مهندس در دفترخانه گواهی امضا شده باشد.

دیگر مدارک مورد نیاز برای تشکیل پرونده

در صورتیکه درخواست تخریب و نوسازی باشد فرم تعهد بنای موجود با امضا مالک و یا وکیل قانونی وی که در دفترخانه اسناد رسمی گواهی امضا شده باشدبه همراه فایل اسکن شده

فرم تعهد مهندس مجری بابت ساختمان های بیش از ۲۵۰۰ متر مربع و یا ساختمان های ۵ طبقه روی پیلوت و بیشتر که توسط مالک و مهندس در دفترخانه کواهی امضا میشود.

تعهد نظارت که توسط مالک و مهندس در دفترخانه گواهی امضا میشه.

دو جلد گزارش مکانیک خاک بابت ساختمانهای بیشتر از ۵ طبقه به همراه فایل اسکن شده و لوح فشرده آن

سه سری جزئیات و نقشه های سازه نگهبان ممهور به مهر مهندسین ناظر و محاسب

اخذ مجوز از امور مهندسین ناظر برای املاک با متراژ بالای ۵۰۰۰ متر مربع و یا ۱۰ طبقه بالاتر

مالک و مهندس ناظر در مرحله صدور فیش اعلام عوارض می بایست در یکی از دفاتر اسناد رسمی حاضر است.

مالک موظف است قبل ازشروع عملیات تخریب جهت اخذ شروع به کار از مهندس ناظر، بیمه مسئولیت مدنی کارفرما در قبال کارکنان و بیمه ساختمان های مجاور یا (گود) را دریافت نماید  و همچنین جهت ایمن سازی لازم هماهنگی های لازم با ادارات آب و برق و گاز و مخابرات را بعمل آورد.

برای ساختمان های مسکونی ۶ طبقه روی همکف و بیشتر و ساختمانهای با کاربری غیر مسکونی اخذ تاییدیه از سازمان آتش نشانی الزامی است.( این تاییدیه به صورت اتومات از سیستم اخذ میگردد)

 شماره پرونده:

شهرداری در تمام بخش‌هایش مثل اداره نوسازی، اداره در آمد و … از کد شناسایی یا همان کد ملک و بلوک ، ملک را شناسایی می کند ولی در قسمت شهرسازی از شماره پرونده، ملک شناسایی می‌شود که اولین رقم از آن شماره منطقه های تهران است.

تاریخ صدور دستور نقشه:

از این تاریخ به مدت ۶ ماه این دستور نقشه اعتبار دارد.
در مواردی که قوانین شهرداری تغییر می‌کند برای اینکه قانون عطف به ماسبق نشود، معمولا تاریخ صدور دستور نقشه را ملاک عمل قرار می‌دهند، اما در برخی موارد تاریخ درخواست (آیتم شماره ۶) ملاک عمل است.

کد شناسایی ملک:

یا همان کد ملک و بلوک که می توان از طریق پلاک آبی ملک یا در نقشه Tehran.ir آن را بدست آورد و شهرداری از این طریق ملک را شناسایی خواهد کرد.

پلاک ثبتی ملک:

این پلاک را اداره ثبت صادر می کند و شماره پلاک ثبتی بر روی سند نوشته می‌شود. پلاک ثبتی شامل یک اصلی و یک فرعی می‌باشد.

نوع درخواست:

دراین قسمت نوع درخواست مشخص می شود که شامل انواع پروانه از قبیل تخریب و نوسازی، تغییر نقشه، پروانه ساختمان، توسعه بنا، اضافه اشکوب و تعمیرات اساسی است.

تاریخ درخواست :

تاریخی است که شما اقدام به درخواست دستور نقشه کرده اید. در برخی موارد برای این که قانون عطف به ماسبق نشود این تاریخ را ملاک عمل قرار می‌دهند.

نام متقاضی:

نام درخواست کننده دستور نقشه که می تواند یکی از مالکین ملک باشد و یا کسی که وکالت از مالک برای گرفتن دستور نقشه دارد.
در پروانه ها نام تمامی مالکین به تفکیک درج می‌شود ولی صرفا نام یک نفر به عنوان متقاضی قابل پذیرش است.

ابعاد طبق سند:

ابعادی که داخل سند ذکر شده است. به طور مثال در این دستور نقشه شمال به گذر ۳۰٫۲۱ به این معنا است که شمال ملک با عرض ۳۰٫۲۱ مجاور به گذر است. در املاکی که در شرایط فعلی به صورت دو یا چند آپارتمان هستند متراژ مندرج در صورتمجلس تفکیکی یا کروکی تفکیکی ملاک است.

ابعاد طبق وضع موجود:

ابعادی که مامور بازدید بعد از بررسی ملک ثبت می‌کند.

ابعاد گذر اصلاحی:

ابعادی است که گذر بعد از اصلاحی باید داشته باشد.

ابعاد باقی مانده پس از اصلاحی:

ابعاد ملک پس از رعایت عقب نشینی های مندرج در دستور نقشه و ابعادی که ملاک تراکم بر اساس آن تایید می‌شود.

عرض گذر اصلاحی

توضیحات طرح تفصیلی بر و کف:

توضیحاتی است که کارشناس بر و کف می‌دهد برای نحوه اصلاحی و استعلاماتی که صورت گرفته است.

پهنه:

که در این دستور نقشه R122 است که شامل پهنه مسکونی می باشد.(برای اطلاعات بیشترمقاله ضوابط استفاده از اراضی و ساخت و ساز در زیر پهنه های سکونت (R) در طرح تفصیلی شهر تهران را مطالعه فرمایید.)

 محل احداث بنا:

محل توده گذاری ملک را مشخص می‌کند.

تعداد طبقات مجاز:

تعداد طبقاتی که مجاز به ساخت می باشند.

حداکثر پیشروی:

در پیشروی R122 که پهنه عام تهران است %۶۰ طول + ۲ متر است.

حداکثر تراکم ساختمانی مجاز:

۷ طبقه %۶۰ می توانند بسازند که می شود %۴۲۰

سطح اشغال :

تعداد طبقه و درصد ساخت مشخص می شود که در دستو نقشه های جدید پهنه مسکونی شماره طبقه ۰، اولین طبقه مسکونی روی پیلوت محسوب می‌شود.
ولی در پهنه M و S شماره طبقه ۰ طبقه همکف محسوب می‌گردد.

نحوه استعلام وضعیت دستور نقشه

بعد از درخواست، شما می‌توانید وضعیت خود را پیگیری کنید. برای استعلام وضعیت آن تنها کافی است مراحل زیر را انجام دهید.

با کد #۳*۱*۱۳۷* تماس بگیرید. کد پرونده موردنظر را وارد کنید. استعلام وضعیت دستور نقشه را دریافت کنید.

مدت‌زمان صدور دستور نقشه

یکی از رایج‌ترین سؤالاتی که معمولاً مالکین برایشان پیش می‌آید مربوط به مدت‌زمان صدور دستور نقشه می‌باشد.

اگر ملک ما ازنظر سندی و ابعاد مغایرتی با وضع موجود نداشته باشد و تخلفی صورت نگرفته باشد دستور نقشه 1 الی 2 هفته زمان می‌برد.

در صورت داشتن خلاف باید مراحل رفع خلاف طی شود و به زمان ذکرشده اضافه می‌شود.

چنانچه این اطلاعات با یکدیگر تطابق نداشته باشد، طبیعی است که فرایند کمی نیاز به زمان بیشتری داشته باشد.

برای دریافت استعلام وضعیت آن حتی می‌توانید وارد سایت شهرداری شوید و با واردکردن شماره پرونده، در فیلد مشخص‌شده از وضعیت مطلع شوید.

ابعاد دستور نقشه

ما در  دستور نقشه سه نوع ابعاد ملک داریم:

ابعاد طبق سند ، ابعاد وضع موجود ،ابعاد باقیمانده پس از اصلاحی

در نقشه های شهرداری 60% سطح اشغال و پیشروی بر اساس  ابعاد طبق سند محاسبه و تعیین می شود.

بر اساس ابعاد باقیمانده پس از اصلاحی ترسیم و این اطلاحیات طبق طرح تفصیلی شکل می گیرد.

پهنه بندی ها مشخص کننده نوع کاربری ست (تجاری ، اداری ، مسکونی ، فضای سبز یا مختلط بودن).

قبل از ترسیم پلان ساختمان از دفاتر خدمات  یا مشاور،کروکی بازدید را بگیرد.

در صورتی که هنوز دستور نقشه اخذ ننموده اید و قصد ساخت و ساز دارید ،مشاورین مهراز استودیو  با کسب اطلاعات ملکتان می توانند در خصوص اخذ دستور نقشه ساختمان قابل احداث،شما را یاری نمایند.