تراکم در لغت به معنای فشردگی است و تراکم ساختمانی، فشردگی جمعیت در یک مساحت مشخص از زمین را مشخص می‌کند و تراکم ساختمانی یکی از مباحث مهم در ضوابط شهرسازی است.

برای مثال در مناطق سمت بازار تهران مشاهده می‌کنید که کوچه‌ها کم عرض بوده و ساختمان‌ها به یکدیگر نزدیک هستند.

در این مناطق تراکم ساختمانی بالا است.

اما اگر به خیابان‌های شمالی تهران توجه کنید، در این مناطق کوچه‌ها عریض بوده و ساختمان‌ها با فاصله منطقی از یکدیگر قرار گرفته‌اند.

در این مناطق، تراکم ساختمانی کم است.

تراکم ساختمانی مجاز، حداکثر حجم ساخت و ساز، براساس جداول چهارگانه ضوابط استفاده از اراضی و ساخت و ساز در هریک از چهار پهنه مسکونی (R)،‌ تجاری (S)،‌ مختلط (M) و ‌حفاظت‌ (G) از شهر تهران است که متناسب با عملکرد، مساحت قطعه و عرض معبر همجوار مشخص شده است.

انواع تراکم و واحد آن‌ها

همان‌طور که از واژه تراکم مشخص است، این کلمه مفهوم فشردگی را در ذهن تداعی می‌کند. در بحث برنامه‌ریزی‌های شهری، تراکم، جایگاه ویژه‌ای در تصمیم‌گیری‌ها دارد.

تراکم در واقع تعادلی بین جمعیت و مساحت ایجاد می‌کند؛ تا از بروز مشکلات تا حد امکان جلوگیری گردد. تراکم‌ها به دو دسته‌ی کلی تقسیم می‌شود:

• تراکم جمعیتی: منظور از تراکم جمعیتی این است که چه تعداد افراد در یک واحد سطح زندگی می‌کنند. واحد تراکم جمعیتی نفر در هکتار است.
• تراکم ساختمانی: منظور از تراکم ساختمانی این است که چه تعداد ساختمان در واحد سطح وجود دارد. تراکم ساختمانی به صورت درصد بیان می‌شود.

در این مقاله قصد داریم بیشتر به بحث تراکم ساختمانی بپردازیم.

تراکم ساختمان

تراکم ساختمانی برای شهرهای کوچک و بزرگ و مناطق مختلف شهری متفاوت است. شهرداری بر حسب منطقه و تراکم ساختمانی آن، مجوز ساخت و ساز صادر می‌کند. مثلاً اگر در یک شهر کوچک ساختمان‌های زیادی ساخته‌شود، افزایش تعداد ساختمان، افزایش جمعیت در آن منطقه را نیز در پی دارد؛ در این صورت می‌تواند باعث بروز مشکلاتی از جمله آلودگی صوتی، ترافیک، مشکلات حمل و نقل و … شود. در واقع با مشخص کردن تراکم ساختمان، شهرداری سعی می‌کند تعداد ساختمان و جمعیت آن منطقه را کنترل کند. بر اساس تراکم ساختمانی که شهرداری مشخص می‌کند، ساختمان‌سازان مجاز به ساخت ساختمان به همان مساحت و تعداد طبقات هستند و هر گونه مازادی تخلف محسوب می‌شود.

وقتی که می‌خواهند تراکم ساختمانی را محاسبه کنند و درصد آن را بیان کنند، بر اساس جمعیت‌پذیری مناطق را به سه دسته‌ی: – مناطقی که دارای حجم زیاد آپارتمان هستند. – مناطق در حال کامل شدن ظرفیت – مناطق دارای قابلیت پذیرش و افزایش تراکم، دسته‌بندی می‌کنند.

عواملی مانند: جمعیت، کاربرد ساختمان، عرض معبر، مساحت قطعات، نسبت ابعاد قطعات و لزوم تابش اشعه زمستانی به بدنه جنوبی ساختمان، بر روی تراکم ساختمان اثرگذارند. علاوه بر این‌ها، لزوم رعایت حداقل فضای باز برای هر ساکن، قیمت زمین، قیمت مسکن و هزینه ساخت هم تراکم ساخت را تحت تأثیر قرار می‌دهند.

پهنه‌بندی شهرها

برای این‌که بتوان بر ساخت و ساز شهری نظارت داشت، باید این نظارت از جنبه‌های مختلفی صورت گیرد و ساختمان‌ها و شرایط هر منطقه از نظر کاربری ساختمان و جمعیت، تحت کنترل باشد. به همین دلیل، طرح‌های تفصیلی از سوی شهرداری‌ها و دولت‌ها تنظیم می‌شوند؛ که بر اساس آن‌ها، اجازه ساخت و ساز داده‌می‌شود. یکی از مواردی که در طرح‌های تفصیلی و نقشه ساخت‌و‌ساز شهری مطرح است، پهنه‌بندی شهرهاست. مثلاً در طرح‌های تفصیلی شهرداری تهران، ۴ نوع پهنه‌بندی داریم که هر کدام ویژگی‌ها و نکات خاص خود را دارند. این ۴ پهنه‌بندی شامل ساختمان‌های مسکونی R، ساختمان‌های تجاری S، ساختمان‌های مختلط M و فضاهای سبز G می‌باشد.

اما چه شاخص‌هایی روی کنترل تراکم اثرگذار است؟

شاخص‌های کنترل تراکم ساختمان

تراکم ساختمانی به نوعی مشخص‌کننده تراکم جمعیتی نیز هست. یعنی با تراکم ساختمانی، می‌توان تراکم جمعیتی را نیز کنترل کرد. پس برای کنترل تراکم، باید بر ساخت و ساز در مناطق مختلف و شرایط محیطی و ظرفیت آن منطقه نظارت داشت و تراکم مشخصی را برای ساختمان‌سازی در نظر گرفت. عوامل و شاخص‌هایی که در تعیین تراکم ساختمانی اثرگذار هستند را برایتان شرح می‌دهیم.

ضریب سطح اشغال در تراکم ساختمان

این ضریب نسبت سطح مجاز برای ساخت به کل مساحت زمین را بیان می‌کند و به صورت درصد بیان می‌شود. ضریب سطح اشغال، معمولاً عددی بین ۴۰ و ۶۰ درصد است. برای روشن شدن مفهوم ضریب اشغال در نظر بگیرید که ضریب سطح اشغال در یک منطقه ۶۰ درصد است. اگر بخواهیم در زمینی به مساحت ۵۰۰ متر مربع، ساختمان بنا کنیم، می‌توانیم تنها در ۳۰۰ متر از آن ساختمان بسازیم و مابقی فضای باز است. این ضریب، تعیین‌کننده تراکم جمعیت نیست و بیشتر مورد توجه طراحان شهری است که فضای باز در قطعات تفکیکی را به دست آورند.

وقتی می‌خواهند در طرح‌های تفصیلی سطح اشغال را مشخص کنند، نکات زیر را در نظر می‌گیرند:

داکت‌های اجرا شده در ساختمان، جزو سطح اشغال محسوب نمی‌شوند، هر چند که در پروانه‌ی ساخت، جزو بنا محسوب شده و در نتیجه مشمول دریافت عوارض مربوطه می‌شوند.
بالکن جزو سطح اشغال محسوب می‌شود؛ اما در پرداخت عوارض محاسبه نمی‌شود.
سطح اشغال برای واحد طبقه همکف، زیر زمین و طبقات دیگر به صورت مجزا محاسبه می‌شود.
مساحت پیش آمدگی‌های روی گذر، جزو سطح اشغال محاسبه نمی‌شود.

ضریب سطح زیر بنا در تراکم ساختمان

منظور از این ضریب، زیر بنای ساختمان در کل طبقات است و برای مناطق مختلف بر حسب درصد بیان می‌شود. مثلاً در جایی که ضریب سطح زیر بنا ۱۸۰ درصد است، می‌توان ۱۸۰ درصد از مساحت کل زمین را زیر بنای ساختمان در نظر گرفت. یعنی اگر زمینی متراژی برابر با ۵۰۰ متر مربع داشته‌باشد، زیربنای ساختمان می‌تواند ( ۹۰۰= ۱۸۰* ۵۰۰) ۹۰۰ متر مربع باشد. یعنی برای مثال بالا، که متراژ زمین ۵۰۰ مترمربع بود و ۶۰ درصد ضریب سطح اشغال داشت و می‌توانستیم در ۳۰۰ متر مربع از آن ساختمان بنا کنیم، با توجه به زیربنای ۹۰۰ متری مجاز، می‌توانیم یک سه طبقه (۳= ۳۰۰/۹۰۰) که هر کدام از طبقات ۳۰۰ متری است بنا کنیم.

در صورتی که عدد به دست آمده برای تعداد طبقات مثلاً ۳.۵ باشد، مالکان برای این‌که از زمین و سرمایه خود حداکثر استفاده را بکنند، ساختمان را در ۴ طبقه بنا می‌کنند، و مازاد تراکم را از شهرداری خریداری می‌کنند.

طبقات مجاز ساختمان

این شاخص مشخص می‌کند، یک ساختمان در یک منطقه خاص شهرداری، چه تعداد طبقه می‌تواند داشته باشد. تعداد طبقات مجاز ساختمان بر اساس ضریب سطح اشغال و ضریب سطح زیر بنا مشخص می‌شود. برای این شاخص، حوزه‌بندی ارتفاعی نواحی مختلف شهر را در نظر می‌گیرند. این شاخص روی نمای شهر تأثیر زیادی دارد و لذا برای طراحان شهری بسیار مهم است.

*در تراکم ساخت ۱۰۰ و ۱۲۰ درصد می‌توان دو طبقه روی زیرزمین یا پیلوت، یا سه طبقه روی زمین ساخت.

*در تراکم ساخت ۱۸۰ درصد، می‌توان سه طبقه روی زیرزمین یا پیلوت، یا چهار طبقه روی زمین ساخت.

تراکم واحد مسکونی در سطح

این شاخص تعداد واحدهای مسکونی در مساحت مشخصی از زمین را مشخص می‌کند. این واحدها شامل واحدهای آپارتمانی، ویلایی و … می‌شود و شاخص موثری برای کنترل جمعیت است. بر اساس تعداد واحدهای ساخته‌شده، می‌توان تعداد خانوار و جمعیت را کنترل کرد. در برنامه‌ریزی‌های شهری، واحد سطح را عموماً هکتار در نظر می‌گیرند. از این شاخص بیشتر برنامه‌ریزان شهری استفاده می‌کنند که بتوانند بر اساس آن تعداد واحدهای مسکونی، تجاری و خدماتی و … را در یک منطقه کنترل کنند.

این نکته را در نظر داشته باشید که هیچ کدام از این شاخص‌ها، به تنهایی کارایی لازم را ندارند و در کنار هم معنا پیدا می‌کنند و امکان کنترل جمعیت و ساخت و ساز را می‌دهند.

فرمول تراکم ساختمان

برای محاسبه تراکم ساختمان از فرمول ساده‌ی زیر استفاده می‌شود:

تراکم ساختمان = (مساحت کل زیربنای ساختمان ÷ مساحت زمین) * ۱۰۰

عددی که در این فرمول به عنوان مساحت در نظر گرفته‌می‌شود، باید دقیقاً برابر عدد درج شده در سند مالکیت باشد. اگر عدد مساحت واقعی کمتر از عدد قید شده در سند باشد، تراکم ساختمانی بر اساس مساحت واقعی محاسبه می‌شود.

خرید تراکم مازاد و مجوز برای طبقه اضافه

اگر تعداد طبقات مجاز، عددی مثلاً برابر با ۳.۵ شد، سازنده ساختمان می‌تواند، تراکم مازاد خریداری کند. البته این خریدن تراکم مازاد بر اساس قوانین و مقررات شهرداری است و نرخ آن بر حسب متر مربع حساب می‌شود. برای ساخت طبقه اضافی، باید مجوزهای لازم از شهرداری گرفته شود تا سازندگان در موقع گرفتن پایان کار به مشکل نخورند.

قیمت خرید تراکم مازاد و ساخت طبقه اضافه را شورای اسلامی تعیین می‌کند و شهرداری این تعرفه صادر شده را اجرا می‌کند. اما برای تعیین قیمت و هزینه‌های پیشروی ساختمان و خرید تراکم مازاد باید به قوانین و مقررات شهرداری توجه کرد. گاهی پیش می‌آید که در صورت توافق شهرداری، نیاز به کسب رضایت از همسایگان نیز باشد.

عقب‌نشینی ساختمان

هر ساله شهرداری تصمیماتی مبنی بر عریض کردن خیابان‌ها و معابر مناطق مختلف شهر می‌گیرد. وقتی که زمین یا ملک شما شامل عقب‌نشینی می‌شود، یا میزان این عقب نشینی به حدی است که شهرداری به شما اجازه ساخت و ساز نمی‌دهد و در ازای آن مبلغی به شما پرداخت می‌کند، یا به جای پرداخت مبلغ در منطقه یا بخش دیگری از شهر به شما زمین می‌دهد. اگر هم که بخش اندکی از ملک شامل عقب‌نشینی شد، شهرداری به شما تراکم مازاد می‌دهد.