بافت فرسوده

بافت فرسوده

بافت به طور کلی فضایی متشکل از راه ها، بناها، مجموعه ها، تاسیسات و تجهیزات شهری میباشد .
به بافتی از شهر که از نظر ظاهری و زیر بنایی دارای فرسودگی هستند و عملکرد ضعیف تری دارند بافت فرسوده میگویند.

شاخص های شناسایی

1. ریزدانگی:بلوک هایی که مساحت بیش از 50 درصد پلاک های آنها کمتر از 200 مترمربع هستند.
2. ناپایداری:بلوک هایی که بیش از 50 درصد بناهای آن ناپایدار و فاقد سیستم سازه ای هستند.
3. نفوذ ناپذیری:بلوک هایی که بیش از 50 درصد معابر دارای عرض کمتر از 6 متر هستند.

در صورتی که بافتی از شهر تمام سه شاخص گفته شده را دارا باشد جزو بافت به شمار می رود.

ضوابط  در ساخت و ساز

مساحت ملک بیش از 100 متر مربع باشد ساخت یک طبقه تشویقی با درصد تراکم مشخص در طرح تفصیلی مجاز است.

پهنه های مختلف

در زیرپهنه‌های M۱۱۳ ،R۲۵۱ ،R۱۲۲ ،R۱۲۱، پلاک‌های با مساحت کمتر از ۱۰۰ مترمربع (طبق سند مالکیت)، در صورتی‌ که باقی‌مانده زمین پس از اصلاحی بین ۵۰ تا ۱۰۰ مترمربع بوده و امکان تجمیع نداشته باشند (طرفین آن‌ها به گذر یا پلاک‌های با کاربری تثبیت‌شده یا پلاک با سازه بادوام طبق ممیزی مرحله پنجم) با حداکثر دو واحد کسر پارکینگ می‌توانند حداکثر در ۴ طبقه روی پیلوت، با تراکم متناظر و مشروط به عدم تجاوز از ارتفاع ساختمان‌های مجاور، نسبت به نوسازی ملک خود اقدام نمایند.

پهنه های مسکونی پلاک های با مساحت کمتر از 50 متر مربع (پس از اصلاحی) در صورتی که امکان تجمیع نداشته باشند.
ساخت یک واحد مسکونی با حداقل مساحت 35 متر مربع و 100 درصد سطح اشغال و یا یک واحد تجاری در یک طبقه با ارتفاع حداکثر 4.5 متر بدون الزام به تامین پارکینگ با فعالیت مجاز به استاندارد و طبق ضوابط و مقررات طرح تفضیلی یکپارچه شهر تهران مجاز است.
در هر شرایط عرض معبر معین در طرح تفصیلی ملاک عمل خواهد بود .

در موارد سکوت طرح تفصیلی برای تعیین حداقل عرض معبر، ملاک عمل تثبیت عرض موجود است مشروط به آنکه از حداقل ۶ متر کمتر نباشد.

پروژه های تجمیعی

در پروژه‌های تجمیعی در صورتی‌ که معبر بن‌بست یا بخشی از آن در داخل پروژه قرار گیرد و در اثر تجمیع قطعات کارکرد خود را از دست بدهد.
واگذاری سطح معبر بین قطعات به پروژه بلامانع بوده و در این حالت، سطح مذکور به مساحت پروژه اضافه و در مساحت ملاک عمل تراکم لحاظ می‌گردد.

در پروژه‌های تجمیعی ویژه که شامل یک بلوک کامل شهری است اعطای یک طبقه تشویقی مازاد بر بندهای فوق مشروط به تهیه یک طرح یکپارچه برای بلوک شهری و تصویب آن درکمیسیون ماده ۵ تأمین خدمات مورد نیاز جمعیت مازاد بارگذاری و تنوع زیربنای واحدهای مسکونی تا حداقل ۳۵ مترمربع امکان‌پذیر است.

برای استعلام زمین مورد نظر میتوانید با مراجعه به سامانه استعلامات شهرداری یا همان سایت تهران من با وارد کردن اطلاعات ملک از بافت زمین مطلع شد.

کلام آخر

با توجه به اینکه شهرداری تمایل زیادی به نوسازی شهر و از بین بردن بافت فرسوده دارد لذا مطالعه تمامی ضوابط و مقررات نوسازی بافت فرسوده کمک شایانی به بهبود بافت شهری میکند.