گواهی عدم خلاف

گواهی عدم خلاف برگه ای است که حین پیشبرد پروژه، زمانی که هنوز پروژه به اتمام نرسیده است. توسط مالک و یا پیمانکار برای تایید صلاحیت سازه و نداشتن نقص و مشکلات فنی، از نهاد مربوطه درخواست می گردد و گواهی عدم خلاف صرفا به مدت شش ماه اعتبار دارد. این شکل از گواهی اغلب وظیفه دارد تا مراحلی که در ساخت و ساز انجام گرفته را بر مبنای ضوابط شهرداری مورد بررسی قرار بدهد.ساختمانی که دارای گواهی عدم خلاف است یعنی تمامی مراحل انجام شده در ساخت و ساز ساختمان مطابق با ضوابط شهرداری بدون کوچکترین خلافی بوده است.

گواهی عدم خلافی ساختمان به جوازی گفته می شود که اثبات و گواهی هیچ گونه خلاف و کار غیر مجازی در زمان انجام عملیات اجرایی یک ساختمان که هنوز به اتمام نرسیده است را می دهد.

مدارک

مدارک لازم جهت اخذ گواهی عدم خلاف ساختمان

• تکمیل فرم درخواست عدم خلاف
• ارائه فیش پرداختی عوارض نوسازی
• ارائه سند مالکیت رسمی
• ارائه درخواست به شهردار جهت اخذ دستور
• ثبت شماره و تاریخ در دبیرخانه
• تعیین زمان جهت بازدید توسط کارشناس واحد شهرسازی

بعد از تهیه مدارک

بعد از تهیه این مدارک و تحویل آن ها، در مرحله بعد کارشناس شهرسازی شهرداری، در زمان مشخص برای بررسی ساختمان حضور خواهد یافت. کارشناس تمام ساختمان را طبق ضوابط شهرداری و درخواست شما بررسی خواهد کرد.

اگر مشکلی در ساخت سازه در چهار حوزه معماری، ساخت، مکانیک و برق وجود نداشته باشد، به شما اجازه درخواست برای دریافت عدم خلاف می دهند. شما باید سه مرحله زیر را برای دریافت آن انجام دهید:

• تکمیل قسمت عدم خلاف و درج توضیحات لازم در گواهی عدم خلاف
• اخذ امضاء شهردار، ممهور به مهر شهرداری
• ثبت شماره و تاریخ در دبیرخانه

مدارک و مراحل مورد نیاز جهت دریافت گواهی عدم خلاف

• ارائه ی گزارش مرحله ای مهندس ناظر: مهندسان ناظر نحوه اجرای عملیاتی که در حین ساخت ساختمان انجام می گیرد را به شکل یک گزارش مرحله ای انجام می گیرد.
• ارائه ی تاییدیه استفاده از بتن استاندارد برای مراحل فونداسیون و سقف ها: از دیگر موارد مهم در اخذ گواهی عدم خلافی ساختمان استفاده از مصالح با کیفیت و مرغوب در ساخت و سازها به خصوص در ساخت سازه ها می باشد. استفاده از بتن در این سازه ها که به عنوان یکی از مصالح با کیفیت به حساب می آید نیز باید توسط مهندسان ناظر از لحاظ کیفیت تاییدیه دریافت نماید و در این راستا مهندس ناظر موظف است تا از مجری پروژه اقدام به دریافت مشخصات بتن نموده و بعد از تطبیق آن با بتن به کار رفته در سازه, از کیفیت آن مطمئن شوند لازم به ذکر است بدانید که ضوابط شهرداری برای یتن های آماده دستورالعمل های خاصی را در نظر گرفته است.

دیگر مدارک و مراحل مورد نیاز جهت دریافت گواهی عدم خلاف

• در مرحله ی سفت کاری به همراه گزارش ناظر نتایج آزمایشگاه ارائه شود: جهت کسب اطمینان لازم از کیفیت و مرغوب بودن بتن و این که تمامی ضوابط شهرداری و استانداردها در این زمینه رعایت شده است, بایستی در زمان انجام عملیات اجرایی نمونه ای از بتن استفاده شده در سازه به صورت مجدد مورد بررسی و آزمایش قرار بگیرد تا در این راستا از انطباق آن با مشخصات بتنی که ارائه شده است مطمئن شوند. و نتیجه ی حاصل در پرونده ی ساختمان درج شود.

توجه کنید در حال حاضر کمتر پروژه ای را می توانید مشاهده کنید که در آن از بتن استفاده نشده باشد.

• پرداخت عوارض نوسازی: از دیگر مدارک مورد نیاز برای اخذ گواهی عدم خلاف ساختمان پرداخت عوارض نوسازی است. برای دریافت این جواز بایستی در ابتدا با شهرداری به صورت کامل تسویه نموده و عوارض شهرداری را پرداخت کنید.

در کنار این مدارک باید سایر مدارک احراز هویت, اخذ پروانه ساخت و مدارک مالکیت و نقشه ها و گزارش وضعیت موجود را نیز ارائه دهید.

مراحل اخذ گواهی عدم خلاف ساختمان

1) تشکیل پرونده برای درخواست صدور گواهی عدم خلاف:

برای تشکیل پرونده جهت دریافت گواهی عدم خلاف ساختمان ارائه مدارک زیر لازم است:

• اصل و تصویر سند مالکیت
• اصل و تصویر شناسنامه و کارت ملی
• انحصار ورثه در صورت فوت مالک
• نقشه GIS
• حضور مالک یا وکیل قانونی
• گزارش مهندس ناظر تا مرحله‌ای از ساخت که تا زمان بازدید کارشناس شهرداری، پیش رفته است.

2) بازدید:

در این مرحله کارشناس شهرداری به محل ملک در حال ساخت مراجعه کرده و شرایط پروژه را با توجه به اصول و ضوابط شهرسازی بررسی می‌کند. برای مثال اگر پروژه در مرحله فونداسیون باشد، کارشناس شهرداری محدوده و عمق گودبرداری را اندازه گرفته و بررسی می‌کند که با توجه به پروانه ساخت و دستور نقشه تخلفی انجام نشده باشد.

یا اگر ساختمان در مرحله نازک کاری باشد برای صدور گواهی عدم خلاف، مواردی از جمله شیب رمپ پارکینگ، ارتفاع سقف‌ها، تعداد پارکینگ و انباری و مواردی از این دست مورد بررسی قرار می‌گیرند.

3) مرحله طرح تفصیلی و بر و کف :

در این مرحله وضعیت پروژه در مواردی که به طرح تفصیلی و بر و کف مربوط است مانند اندازه گذرها و پخ اجرا شده بررسی می‌شود.

4) بررسی تخلفات انجام شده :

به طور کلی تخلفات ساختمانی موارد زیادی هستند که در ادامه چند مورد را مطرح می‌کنیم:

• احداث ساختمان بیش از ارتفاعی که در پروانه تخریب و نوسازی ذکر شده است.

• عدم مطابقت جانمایی ساختمان طبق دستور نقشه

• عدم رعایت عقب نشینی و تجاوز به معابر مجاور ملک

• عدم رعایت بهداشت و ایمنی در ساختمان

• اشراف به ساختمان‌های مجاور

5) واحد نظارت فنی:

در مرحله بعد با توجه به نوع تخلفی که در ساختمان صورت گرفته است واحد نظارت فنی این مورد را بررسی کرده و نظر به اصلاح آن می‌دهد تا تخلف رفع گردد. گاهی تخلف انجام شده طوری است که طبق نظر واحد نظارت فنی لازم است حتما در اجرا اصلاح گردد. اما در برخی موارد که امکان این کار وجود ندارد لازم است تا مهندس ناظر یا محاسب، گزارش توجیهی نسبت به تخلف تهیه کند و سازنده با توجه به نوع تخلف، جریمه آن را بپردازد. به عبارتی می‌توان گفت زمانی که شهرداری پرونده ملک را در واحد نظارت فنی بررسی و کنترل می‌کند، باید مشخص شود آیا تخلف صورت گرفته مورد تایید مهندس ناظر و مهندس محاسب هست یا خیر.

علت این مسئله این است که مهندس ناظر و محاسب در جریان جزئیات مربوط به اجرای ساختمان و استحکام آن هستند و باید این موضوع را برای شهرداری نیز توجیه کنند.

6) شورای معماری یا کمیسیون داخلی:

در این مرحله پرونده ملک مورد نطر با توجه به نوع تخلفات در شورای معماری یا کمیسیون داخلی مطرح می‌گردد.

7) عوارض نظارت فنی و محاسبات:

پس از انجام مراحل گفته شده مالک پرونده را به واحد درآمد ارائه می‌دهد تا فیش عوارض صادر شده و مالک یا سازنده آن را پرداخت کنند.

8) پیش نویس:

پس از طی تمامی مراحلی که بررسی کردیم پرونده ملک به مرحله پیش نویس عدم خلاف می‌رسد. این مرحله نسبت به مرحله پیش نویس برای دریافت پایان کار ساده‌تر است چرا که به علت تمام نشدن پروژه ساخت نیازی به برخی از گواهی‌هایی که برای پایان کار نیاز است مانند گواهی استاندارد آسانسور نیست.

9) دریافت گواهی عدم خلاف:

در نهایت پس از اخذ تعهدات لازم، پرونده پیش نویس تایید شده و با امضای رئیس طرح، رئیس نظارت فنی و شهردار صادر و چاپ می‌شود.

از این رو اگر درباره اخذ گواهی عدم خلاف ساختمان و سایر مجوزهای سازه احتیاج به راهنمایی و مشورت دارید می‌توانید با استودیو معماری مهراز شهر تماس بگیرید.

الزامات صدور گواهی عدم خلافی ساختمان چیست؟

بانک ها : یکی از مهم ترین علل اخذ گواهی عدم خلافی ساختمان دریافت تسهیلات بانکی برای ساختمان است.

مطمئنا بانک ها در هنگام درخواست سازندگان ملک برای وام های مربوط به این موضوع آن را درخواست می کنند.

پیش فروش ملک : یکی دیگر از کاربردهای این گواهی در زمان پیش فروش است به این شکل که فردی که به عنوان خریدار ملک در حال ساخت است تا به حال از روند اجرایی و ساخت و ساز اطلاعی نداشته این افراد از کیفیت مصالحی که تاکنون برای ساخت به کار رفته است باخبر نیستند.

وجود این گواهی باعث می شود که خریداران نسبت به رعایت ضوابط شهرداری و نکات فنی اطمینان داشته باشند.

تخلفات : در زمان ساخت هر نوع ساختمان امکان بروز تخلف های متعددی وجود دارد. بعضی از این تخلفات کوچک هستند و این امکان می باشد که با یک جریمه جزئی برطرف شود. اما بعضی از تخلفات که معمولا در پروژه های ساخت و ساز بزرگ صورت می گیرد را به کمیسیون ماده ۱۰۰ ارجاع می دهند.

کمیسیون ماده 100

در این کمیسیون خلافی ساختمان توسط کارشناسان بررسی می گردد. در صورتی که خلافی ساختمان در آینده مشکل ساز باشد و مشکلاتی غیر قابل جبران مانند غیر استاندارد بناشدن ساختمان، خطر ریزش و وجود مشکلات ایمنی در بنا باشد، کمیسیون دستور ابطال جواز ساخت می دهد.

با بروز این مشکلات مالک ساختمان باید به شهرداری مراجعه کند و برای رفع مشکلات اقدامات لازم را انجام دهد. این در حالی است که فعالیت های ساختمان سازی وی کاملا متوقف می گردد.

در برخی موارد نیز ما مشاهده می کنیم که عملیات ساخت و ساز پایان می یابد و مالک به دنبال گواهی پایان کار است تا بتواند تسهیلات بانکی را که برای ساخت پروژه مورد نظرگرفته است را تسویه کند.

هر چقدر اخذ گواهی پایان کار یا عدم خلافی ساختمان دیرتر شود، مالکان با جرایم سنگین تر شهرداری مواجه می شوند. از سوی دیگر نیز باید متحمل ضرر و زیان هایی شوند، چون دیرکرد در تسویه باعث می شود مجبور به پرداخت مبالغ زیادی بابت هزینه دیرکرد باشند.

گواهی عدم خلاف ساختمان تاییدی است بر اینکه ساخت ساختمان تا مرحله‌ای که پیش رفته طبق ضوابط شهرداری بوده و می‌توان آن را سند زد.
این مسئله نشان می‌دهد اهمیت این گواهی به اندازه گواهی پایان کار است و اعتبار زیادی دارد.

به طور خلاصه از مواردی که اهمیت گواهی عدم خلاف را نشان می‌دهند عبارت است از:

1. الزام شهرداری به صدور گواهی عدم خلاف
2. امکان دریافت تسهیلات بانکی برای ساختمان
3. اطمینان خریداران نسبت به رعایت ضوابط شهرداری برای خرید و فروش ساختمان‌های در حین ساخت و ساز
4. برای انتقال سند در دفترخانه اسناد رسمی برای ساختمان نیمه تمام که عملیات ساختمانی در آن به پایان نرسیده باشد.

مواردی که عدم رعایت آن ها موجب تخلف در ساخت و ساز می شود

• اجرای نماهای صیقلی و یا بازتابنده به صورت جدی و اکیدا ممنوع می باشد.
• نصب تابلوها و علائم در روی درها و پنجره ها و بالکن ها و یا هر محل دیگر که موجب می شود به هر روشی ویژگی های معمارانه ی نما, مخدوش شود و از نمایش جزئیات نما ممانعت نماید ممنوع و غیر مجاز می باشد.
• اجرای دقیق پخ ساختمان و اجرای صحیح زوایای آن و برهای اصلاحی مطابق با گزارش نقشه برداری جزء الزامات می باشد.
• انجام امور کانال کشی و نصب کولر در محیط خارجی غیر مجاز بوده و محل نصب و احداث تمامی تاسیسات مانند کولر و منبع های ذخیره ی آب و غیره بایستی از دید عموم و مالکیت های مجاور به دور بوده و محفوظ باشد.
• ارتفاع طبقه ها و ارتفاع کل ساختمان بایستی مطابق با پروانه ی ساختمانی باشد و تمامی این اندازه ها و فواصل به صورت کامل رعایت شود

دیگر مواردی که عدم رعایت آن ها موجب تخلف در ساخت و ساز می شود

• درب های ساختمان نباید به سمت بیرون از خانه باز شود.
• نصب و اجرای رمپ و پله در محدوده ی پیاده رو و محل گذر عمومی ممنوع و غیر مجاز می باشد.
• نصب در پارکینگ و ماشین رو در کلیه ی پخ ها ممنوع می باشد.
• رعایت عدم مشرفیت در مقایسه و نسبت به ساختمان های مجاور در حیاط خلوت و نورگیر جزء ضروریات بوده و الزامی می باشد.
• ارتفاع جان پناه باید به اندازه ی ۸۰ سانتی متر بوده و این جان پناه باید به صورت نرده ای و عمودی اجرا شود.
• هدایت کردن هر گونه فاضلاب به گذرهای عمومی غیر مجاز بوده و حتما این موضوع می باستی به وسیله ی شبکه ی فاضلاب شهر و یا از طریق چاه های جذبی دفع شوند.
• حفاری هر گونه چاه اعم از چاه های جذبی برای دفع فاضلاب در گذرهای عمومی و پیاده رو اکیدا ممنوع و غیر مجاز می باشد.
• کاربری ساختمان در حال احداث باید مطابق با کاربری که در پروانه ی ساخت درج شده است باشد در غیر این صورت ممنوع است.
  به طور خلاصه میتوان گفت عدم رعایت اصول شهرسازی،رعایت نکردن اصول ایمنی و استحکام بنا،عدم رعایت اصول بهداشتی،نادیده گرفتن ضوابط و مقررات نمای ساختمان و سایر تخلفات موجب تخلف در ساخت وساز می شود.

نکات قابل توجه برای دریافت عدم خلافی ساختمان

بعضی از الزامات برای صدور عدم خلاف ساختمان که مالکان سازه باید آن‌ها را در نظر داشته باشند عبارتند از:

• ساختمان باید طبق نقشه‌های سازه و معماری تایید شده توسط شهرداری و نوشته شده در پروانه ساختمانی، با رعایت کامل مقررات ملی بنا و زیر نظر ناظرین احداث گردد.
• گواهی نداشتن خلافی ساختمان باید در مدت زمان اعتبار مجوز ساخت، اخذ شود.
• توجه نمایید که ملک نباید اضافه مساحت سازه داشته باشد و اگر مالک بخواهد اعمال تغییرات در متراژ را داشته باشد، باید در مدت زمان اعتبار پروانه ساختمان، درخواست خود را به شهرداری ارسال نماید.
• صدور عدم خلافی به درخواست مالک یا پیمانکار بنا با ارائه گزارش عملیات انجام شده و توسط مهندس ناظر مورد رسیدگی قرار می‌گیرد.
• هرچه مراحل اخذ گواهی عدم خلاف ساختمان دیرتر و عقب تر بیفتد، جریمه‌های شهرداری سنگین‌تر می‌شود.
• اگر در زمان بازدید از سازه، تخلف ساختمانی گزارش داده و به وسیله ماموران شهرداری تایید شود.
• اگر جنبه جزایی داشته  و قابل تصحیح باشد، پرونده توسط شهرداری به کمیسیون ماده 100 ارجاع شده و بعد از آن از مالک درخواست توضیح مکتوب به مدت ۱۰ روز درخواست می‌شود.
• در حالتی که رای کمیسیون ۱۰۰ مبنی بر جریمه سازه باشد، جریمه به مالک تعلق خواهد گرفت و در صورتی که پرداخت شود، پروانه ساختمان تمدید و گواهی پایان کار دریافت می‌شود، اما اگر جریمه پرداخت نشود، پرونده به کمیسیون تجدید نظر ماده 100 ارجاع و رای تخریب صادر خواهد شد.

تفاوت گواهی پایان کار و گواهی عدم خلاف چیست؟

یکی از نکات مهمی که در این زمینه وجود دارد، این است که در برخی مواقع مردم گواهی عدم تخلف را با پایان کار اشتباه می گیرند.

لازم به ذکر است گواهی پایان کار همان طور که از نام آن پیداست پس از اتمام عملیات اجرایی صادر می شود. ولی گواهی عدم خلاف در هر زمانی که مالک اقدام نماید برای بررسی ساختمان قبل از اتمام پروژه صورت می گیرد.

گواهی عدم خلاف ساختمان را زمانی اخذ می کنند که هنوز عملیات اجرایی ساختمان به پایان نرسیده است. معمولا این مجوز و گواهی به درخواست مالک یا سازنده ملک مورد نظر صادر می شود.

اگر ساخت و ساز در محدوده های شهری و‌‎‌‎‌ مناطقی که شهرداری دارد انجام بگیرد.

بعد از آن که عملیات ساخت و ساز یا احداث بنا به پایان رسید. مالک موظف است که از مرجعی که پروانه ساخت را اخذ کرده است نسبت به صدور گواهی پایان کار نیز اقدام نماید.

بعد از درخواست از طرف شهرداری بازدیدی توسط مامور و کارشناس فنی انجام می گیرد.