عقب نشینی یا اصلاحی

اصلاحی ملک یا عقب نشینی (ساختمان) چیست؟

بر اساس طرح تفصیلی شهرها جهت گسترش عرض ­گذرها و افزایش کیفیت جریان ترافیک برای املاک عقب نشینی در نظر گرفته شده است. در گذرهایی که از نظر شهرداری اولویت بالایی ندارند اصلاحی یا عقب نشینی صرفا هنگام ساخت و ساز ساختمان جدید اجبارا اعمال می­‌شود.

متراژی که ملک باید از گذر محل عبور (کوچه و خیابان) فاصله بگیرد اصلاحی نامیده می شود. هدف از اجرای اصلاحی ملک یا عقب نشینی بزرگتر شدن عرض گذرها است.

تاثیر اصلاحی (عقب ­نشینی) بر بنای قابل احداث

در صورتیکه مساحت ملاک تراکم ملک بر اساس متراژ سند باشد نکات زیر قابل توجه است:

• رعایت اصلاحی یا عقب‌نشینی از گذر عموما تاثیری در تراکم مجاز شما ندارد مگر در املاکی که اصلاحی بسیار زیاد باشد یا املاکی که گذر در ضلع شرقی یا غربی آن باشد.
• رعایت اصلاحی یا عقب نشینی از گذر عموما تاثیری در طبقات مجاز شما ندارد.
• رعایت اصلاحی یا عقب نشینی از گذر عموما تاثیری در پیشروی مجاز شما ندارد مگر در املاکی که اصلاحی زیاد باشد.
• در فروش یا مشارکت در ساخت املاکی که اصلاحی یا عقب نشینی دارند، تاثیرات اصلاحی باید بطور دقیق بررسی شود. پیشنهاد میکنیم حتما از شهرداری محل استعلام بگیرید.

مثال:
ملکی با مساحت ۴۹۰ مترمربع (ملاک عمل متراژ سند است)، تراکم ۳۰۰% ، ۵ طبقه مسکونی و پیشروی ۶۰% بعلاوه ۲متر وجود دارد. این ملک باید از گذر ۲ متر عقب نشینی کند و طبق شکل زیر این ۲ متر از تراکم، تعداد طبقات مسکونی و پیشروی ملک کسر نشده و تنها از مساحت حیاط ملک کم می‌­شود.
انواع اصلاحی (عقب نشینی ملک)
عموما شرایط اصلاحی در ملک­های شرقی و غربی مشابه است و از تراکم مجاز شما کسر می‌­شود.

انواع عقب نشینی ، از دید محور

عقب نشینی ملک عموما به سه صورت زیر انجام می‌پذیرد:

تعریض از محور میانی

رعایت عرض گذر مصوب توسط پلاک‌های طرفین معبر به میزان مساوی از محور گذر الزامی است. به عبارت دیگر برای تعریض مسیر در این حالت متراژ نهایی تعریض اگر ۴ متر متر باشد، ۲ متر ملک بالایی گذر و ۲ متر ملک پایینی گذر عقب نشینی خواهد داشت. برای اینگونه از عقب نشینی­‌ها، املاک به میزان مساوی از گذر عقب می­‌نشینند، ملاک وسط گذر تعیین شده توسط طرح تفصیلی شهر تهران است.

رعایت عرض گذر بر اساس طرح‌های هندسی مصوب

در اینگونه از عقب نشینی­‌ها، املاک نسبت به فرم هندسی گذر عقب می‌­نشینند.

عقب­ نشینی ملک از یک­طرف

برای این نوع عقب­ نشینی‌­ها، رعایت اصلاحی برای یک­طرف گذر در نظر گرفته می‌­شود. در مثال بالا چنانچه اعلام شود که ۴ متر عقب نشینی تنها از سمت پایین گذر بایستی اتفاق بی افتد، ملکی که در بالای گذر قرار دارد دچار اصلاحی نخواهد شد.

انواع عقب نشینی ، از دید قانون

قانون احداث بنا در املاک دارای اصلاحی

احداث ساختمان در املاکی که با طرح­های تعریضی برخوردارند با رعایت ۶۰٪ طول و مساحت سند قبل از اصلاحی در باقیمانده زمین و درحد تراکم مجاز بلامانع می ­باشد.

پیش­ آمدگی بیش از۶۰٪ طول تحت زاویه ۴۵ درجه، با رعایت طول۶۰٪ مساحت سند (قبل از اصلاحی) به شرط واگذاری مقدار جزء گذر به شهرداری بلامانع است. (۹۳۰/۴۱۰-۲۷/۱/۶۴)

چگونگی اطلاع یافتن از لزوم عقب‌نشینی ساختمان

قبل از اینکه طرح‌های شهرداری به مرحلۀ اجرا برسند، به مالکان اطلاع داده خواهد شد. اطلاعات مربوط به طرح‌های نوسازی، در نشریات عمومی اعلام می‌شود. به علاوه شهرداری برای تمامی مالکانی که همه یا بخشی از ملک آن‌ها در محدودۀ طرح قرار گرفته است، نامه‌هایی ارسال می‌کند. از طریق این نامه‌ها افراد از جزئیات طرح، زمان شرکت در جلسات تعیین قیمت و زمان تخلیه آگاه می‌شوند.

در برخی موارد مأموران شهرداری، شخصاً به محل مراجعه می‌کنند و با مالکان صحبت می‌کنند. متأسفانه گاهی اوقات مالکی که از طرق مختلف نسبت به قرار گرفتن ملک در طرح‌های شهرداری اطلاع یافته است، اقدام به فروش آن می‌کند. برای افراد بسیاری اتفاق می‌افتد که ملکی را خریداری می‌کنند و در زمان سکونت یا اقدام به بازسازی ساختمان، با نامه‌ها و اخطارهای شهرداری برای تخلیه مواجه می‌شوند.

لازم است قبل از خرید هر ملک به شهرداری منطقه مراجعه و اطلاعات لازم را کسب کنید. با مراجعه به شهرداری می‌توانید تمامی اطلاعات مربوط به ملک را به دست آورید. داشتن اطلاعاتی مانند کاربری پلاک (مسکونی یا تجاری-اداری)، عقب‌نشینی، متراژ دقیق و اضافه متراژ، تخلفات صورت‌گرفته و وضعیت ملک در طرح‌های حال و آیندۀ شهرداری، در هنگام خرید بسیار مهم است.

جبران خسارت در نتیجه عقب نشینی ملک

اولین نکته‌ای که باید به آن توجه داشت این است که قانون به شهرداری اجازه می‌دهد طرح‌های نوسازی و بهینه‌سازی معابر را، هر گونه که صلاح می‌داند، اجرا کند.این قاعده به این معنا است که شما به ناچار باید با شهرداری همکاری کنید و آن مقدار از ملک را که لازم است، در اختیار طرح‌های عمرانی قرار دهید. پس مقاومت در این زمینه فایده ندارد.

در واقع قانون به شما اجازه نمی‌دهد که به خاطر منافع شخصی خود، جلوی طرحی را که منافع عمومی در پی خواهد داشت، بگیرید. بهتر است روشی پیدا کنید که از این عقب‌نشینی متضرر نشوید.برای پیشگیری از ضرر و زیان، به نکات زیر دقت کنید:

خسارت شهرداری به ملک

بر اساس قانون، هنگامی که شهرداری به دلیل اجرای طرح‌های عمرانی مالکی را مجبور به تسلیم ملک کند و یا به ملکی خسارتی وارد کند، ملزم به پرداخت هزینه خواهد شد.خسارت ممکن است به اعیان یا به عرصۀ ملک وارد شده باشد. (منظور از اعیان ساختمان و بنا است و عرصه به معنای زمین ملک است.)

خسارت به اعیان

در هنگام وارد شدن خسارت به اعیان، کارشناسان رسمی دادگستری میزان خسارت وارده را بررسی و مبلغی را تعیین می‌کنند و شهرداری موظف به پرداخت آن مبلغ خواهد بود.

خسارت به عرصه

در مورد خسارت به عرصه، یعنی مواقعی که شهرداری تمام یا بخشی از ملک را تصرف می‌کند، ارزش ملک به بهای یک سال قبل از ارزیابی در نظر گرفته می‌شود و به این ارزش شش درصد اضافه خواهد شد. اگر مبلغ به‌دست‌آمده، بیشتر از بهای ملک در زمان ارزیابی باشد، بهای ملک در زمان ارزیابی در نظر گرفته می‌شود.
پس از تعیین مبلغ، شهرداری موظف به پرداخت خواهد بود.

مزایای همکاری با شهرداری

شهرداری برای مالکانی که با طرح‌های عمرانی همکاری می‌کنند و بخشی از ملک خود را در راستای اجرای این طرح‌ها از دست می‌دهند، مزایایی در نظر گرفته است.در برخی موارد و در صورت امکان، برای بازسازی ملکی که بخشی از آن تخریب شده است، جواز تراکم بیش از حد مجاز منطقه صادر خواهد شد.
برای برخی املاک تخفیف‌های مالیاتی در نظر گرفته می‌شود.

نکته طلایی برخورداری از امتیازات شهرداری

برخی مواقع افراد از طرح‌های شهرداری اطلاع حاصل می‌کنند و قبل از اجرای طرح‌ها، خود به تخریب و بازسازی بنا می‌پردازند. در واقع قبل از اینکه دستوری از جانب شهرداری صادر شده باشد، اقدام به عقب‌نشینی ملک می‌کنند. دقت داشته باشید در این هنگام شهرداری وظیفه‌ای برای پرداخت مبلغ بهای ملک به مالک نخواهد داشت.

در چنین شرایطی مالک نمی‌تواند ادعای خسارت کند زیرا شخصاً به تخریب و عقب‌نشینی ساختمان اقدام کرده است و هنوز اجباری از سوی شهرداری وجود نداشته است.در این حالت شهرداری نه تنها وظیفه‌ای برای پرداخت غرامت ندارد، بلکه حتی مجبور به اعطای تسهیلات تراکم و تخفیف مالیاتی نیز نخواهد بود. البته ممکن است به دلیل اقدام داوطلبانۀ مالک در جهت نوسازی شهر و هماهنگی با طرح‌های شهرداری تسهیلاتی در نظر گرفته شود، اما اجبار قانونی در این زمینه وجود ندارد.

اگر می‌خواهید برای عقب‌نشینی ساختمان خود از شهرداری بهای ملک یا تراکم اضافه درخواست کنید، لازم است تا زمان صدور دستور تخریب منتظر بمانید و سپس برای تخریب و بازسازی اقدام کنید.

عقب‌نشینی در هنگام نوسازی

گاهی اوقات در هنگام تصمیم برای بازسازی بنا و مراجعه به شهرداری برای دریافت پروانۀ ساخت، با دستور عقب‌نشینی ساختمان مواجه می‌شوید.این اتفاق زمانی رخ می‌دهد که در نقشه‌های آیندۀ شهرداری، تصمیم برای تعریض معابر منطقۀ شما وجود دارد، اما طرح تعریض هنوز به مرحلۀ اجرا نزدیک نشده است. در واقع شما قبل از اقدام شهرداری، تصمیم به نوسازی بنای خود گرفته‌اید.این مسئله به خصوص دربارۀ ملک‌هایی که در کوچه‌های باریک قرار دارند زیاد مشاهده شده.

برای پیشگیری از بروز مشکلات احتمالی، نکات زیر را در نظر داشته باشید:

هنگام مراجعه برای دریافت پروانۀ ساخت، کارشناسان مقدار عقب‌نشینی ملک را، که برای تعریض معابر لازم است تعیین می‌کنند. در این هنگام، ابعاد و محدودۀ ملک از چهار جهت شمال، جنوب، شرق و غرب مشخص می‌شود. مقدار عقب‌نشینی تعیین‌شده حتماً باید در زمان ساخت رعایت شود. در صورت رعایت نکردن محدوده، پس از پایان ساخت دچار مشکلات فراوانی خواهید شد.در صورت بروز تخلف در زمینۀ عقب‌نشینی ملک، شهرداری گواهی پایان کار را صادر نخواهد کرد و در صورت نبود این گواهی، دریافت سند ممکن نخواهد بود.

طبق قانون، شهرداری مالک کوچه‌ها و معابر عمومی است. بنابراین اگر در هنگام ساخت از حدود عقب‌نشینی عبور کنید، در واقع در املاک شهرداری دخل و تصرف کرده‌اید. شهرداری می‌تواند برای تخریب ملکی که از حدود عقب‌نشینی عبور کرده است اقدام کند و یا جریمه‌ای برای مالک متخلف در نظر بگیرد.
تصمیم در زمینۀ تخریب یا جریمه، به نظر کارشناسان شهرداری و بررسی کمیسیون‌های مربوطه بازمی‌گردد.

نحوه طرح دعوی علیه شهرداری

حتی اگر شهرداری مجاز به تصرف در ملک باشد، پیش از آن باید نسبت به خرید یا تملک آن اقدام می‌نمود.در همین‌راستا، جهت طرح شکایات علیه شهرداری تحت عنوان تصرف عدوانی یا مطالبه خسارات ناشی از تخریب یا تجاوز، باید به دادگاه‌ عمومی مراجعه کرد.تشخیص و ثبوت تخلف از قوانین یا عدم تخلف از قوانین توسط قاضی رسیدگی‌کننده به پرونده، به عمل خواهد آمد.

بنابراین، برای شکایت از شهرداری مراجعه ابتدایی به دیوان عدالت اداری ضرورتی ندارد مگر اینکه متضرر یا ذینفع قصد ابطال مصوبه شهرداری را داشته باشد. به‌علاوه، برای حل اختلاف ثبتی باید به هیأت نظارت ثبتی منطقه مراجعه کرد.چراکه البته طبق ماده ١٠ آیین‌نامه ماده ٢۵ اصلاحی قانون در مواردی که مالک به طور کتبی تقاضای اصلاح سند مالکیت خود را در مورد کسر مساحت و طول اضلاع بنماید، رسیدگی با روسای واحدهای ثبتی خواهد بود.

قانون

قانون وضعیت املاک واقع در طرح‌های دولتی و شهرداری‌ها (۱۳۶۷/۰۸/۲۹)

‌ماده واحده – کلیه وزارتخانه‌ها، مؤسسات، سازمانها، نهادها، شرکت‌های دولتی یا وابسته به دولت و شهرداری‌ها و مؤسساتی که شمول قانون بر آنها‌مستلزم ذکر نام باشد، مکلف می‌باشند در طرح‌های عمومی یا عمرانی که ضرورت اجراء آنها توسط وزیر یا بالاترین مقام دستگاه اجرایی با رعایت‌ضوابط مربوطه تصویب و اعلان شده باشد و در اراضی و املاک شرعی و قانونی اشخاص اعم از (‌حقیقی و حقوق) قرار داشته و در داخل محدوده‌ شهرها و شهرک‌ها و حریم استحفاظی آنها باشد، پس از اعلام رسمی وجود طرح، حداکثر ظرف مدت هجده ماه نسبت به انجام معامله قطعی و انتقال‌اسناد رسمی و پرداخت بهاء یا عوض آن طبق قوانین مربوطه اقدام نمایند.

جمع‌بندی عقب نشینی ، اصلاحی ملک

هنگامی که ملکی در محدودۀ طرح‌های شهرداری قرار می‌گیرد، مالک موظف به همکاری با این نهاد است. بهای ملک و یا خسارتی که به عرصه و اعیان ملک وارد می‌شود، توسط کارشناسان تعیین می شود و شهرداری موظف به پرداخت این بها می باشد.

شهرداری تسهیلاتی برای مالکانی که ملک آن‌ها در محدودۀ طرح‌های عمرانی می باشد در نظر می‌گیرد.

این تسهیلات شامل اعطای مجوز تراکم اضافه و تخفیف‌های مالیاتی می‌شود.در صورتی که قبل از صدور دستور تخریب توسط شهرداری اقدام به بازسازی ملک خود کنید، برای مقدار عقب‌نشینی ساختمان بهایی دریافت نخواهید کرد.

اگر در زمان بازسازی بنا، شهرداری دستور به عقب‌نشینی ساختمان داده باشد ، مالک ملزم به رعایت حدود تعیین‌ می شود .

عدم رعایت حدود منجر به تخریب ملک یا تعیین جریمه میشود.

از آنجایی که موضوع “اصلاحی ملک یا عقب نشینی ساختمان” دارای اهمیت ویژه‌ای در زمینه عمران می‌باشد، پیشنهاد می‌کنیم در این زمینه حتما از یک شرکت مهندسی معتبر که علاوه بر مسائل فنی، میزان آشنایی بالایی با مسائل حقوقی عمران نیز داشته باشد، مشاوره بگیرید تا از خسارات احتمالی زیادی که در این مسیر وجود دارد، جلوگیری نمایید.