تجمیع املاک
تجمیع املاک
تجمیع املاک به معنای گرد آمدن و یکجا آمدن املاک متعدد در یک ملک در ناحیه مشخص می باشد. این رویداد می تواند زمانی صورت گیرد که چندین مالک که در همسایگی و مجاورت هم قرار دارند. با توافق یکدیگر اقدام به ساخت یک آپارتمان کنند یا در صورتی که یک مالک قصد دارد چندین ملک خود را که در مجاورت یکدیگر است. و دارای پلاک های ثبتی متعددی است اقدام به تجمیع و گردآوری و یکی شدن تمام آنها کند.
شرایط تجمیع املاک :
- 1.پلاک ثبتی هایی که قرار است تجمیع شود باید در جوار هم باشند و فاصله ای بین آنها نباشد.
- 2.سند هیچکدام از زمینها نباید در بازداشت باشد چه از طرف دادگاه یا اجرای ثبت.
- 3.هیچ کدام از سندهای مذکور نباید در رهن بانک یا طلبکار دیگری باشد.
- 4.اگر مالکان زمین ها به طور مشاعی مالک باشند باید سهم هر کدام در همه قطعات به طور مساوی باشد.
- 5.برای تجمیع تمامی مالکان باید سندی خود را تحویل ثبت دهند و با تجمیع این پلاک ها سندهای قبلی ابطال و یا بایگانی‌شده و سند واحدی برای کل زمینها صادر شود.
- 6.همه زمینهای مورد تجمیع باید دارای کاربری تجاری باشد و اگر یکی از آنها دارای کاربری مسکونی و دیگری تجاری باشد امکان تجمیع نخواهد داشت.
- 7.مساحت و ابعاد ملک مشخص باشد و ابعاد با اطلاعات سند یکسان باشد
- 8.اگر املاک مورد نظر مجاور کوه، اراضی ملی و… باشند، باید طبق نظر اداره کل ثبت استان عمل شود.
با رعایت این شرایط، تجمیع املاک مشترک می‌تواند به طور قانونی و مشروع انجام شود. این شرایط برای حفظ حقوق مالکان و جلوگیری از مشکلات حقوقی طراحی شده‌اند.
روش‌های تجمیع املاک
۲ روش برای تجمیع املاک وجود دارد:
سازنده ملک را از مالک یا مالکین خریدار کرده و فرایند تجمیع املاک را آغاز کند.
مالکین در پروژه شریک شده و سازنده صرفا اقدام به ساخت‌وساز نماید.
-
مزایای تجمیع املاک برای مالک
- بدست آوردن امکانات بهتر مانند پارکینگ.
- تحویل گرفتن آپارتمان نو به جای آپارتمان فرسوده و کلنگی.
- افزایش ارزش مالی آپارتمان به خاطر نو شدن.
- افزایش ایمنی ملک هم به خاطر نوسازی و هم به خاطر مقاوم‌سازی در برابر زلزله.
-
مزایای تجمیع املاک برای سازنده
- عدم دریافت مبلغ پروانه و مجوز ساخت از سازنده
- کسب سود از فعالیت اقتصادی انجام شده
- سبب دریافت تراکم تشویقی می شود
- تسهیلات بانکی بسیاری برای سازندگان به همراه دارد
مزایای تجمیع املاک برای دولت
- استاندارد و به‌روز شدن ساخت‌وساز مخصوصا در بافت‌های فرسوده
- اصلاح عرض گذر و تسهیل امدادرسانی در سوانح و حوادث
- مقاوم‌سازی در برابر زلزله
- افزایش زیبایی شهر
- افزایش میزان دریافت مالیات به واسطه افزایش تعداد واحدها
- کاهش هزینه‌های پیدا و پنهان دولت و شهرداری‌ها
مزایای تجمیع املاک برای سرمایه گذاران
- کاهش هزینه نگهداری ملک
- ایجاد ساختار های جدید در بافت فرسوده
- تحقق تراکم مجاز تا 20 درصدی از سوی شهرداری
- دسترسی به تسهیلات و وام های مختلف
ضوابط تشویقی قطعات تجمیعی
در زیر به شرح ضوابط و تبصره‌های مربوط به قطعات تجمیع‌شده بر اساس طرح تفضیلی شهر تهران می‌پردازیم:
طبق طرح تفصیلی قدیم :
به منظور تشویق متقاضیان ساخت‌وساز جهت تجمیع پلاک‌های مجاور، شهرداری تهران مجاز است طبق جدول زیر در قیمت یک مترمربع تراکم مازاد ساختمانی در کاربری مسکونی، تخفیف را محاسبه و اعمال کند.
| حداقل مساحت پلاک‌های تجمیع شده به مترمربع | درصد تخفیف |
| 500 | 15% |
| 1000 | 25% |
| 1500 | 35% |
| 2000 | 40% |
| 2500 | 45% |
| 3000 | 50% |
| بیش از 3000 | 50% |
همچنین شهرداری تهران مجاز است طبق جدول زیر، نسبت به دریافت عوارض زیربنا و مازاد تراکم در کاربری‌های مسکونی اقدام کند:
| تعداد قطعات تجمیع شده | درصد عوارض متعلقه |
| 2 | 50% |
| 3 | 40% |
| 4 | 30% |
| 5 | 20% |
| 6 | 10% |
- تبصره ۱: حداقل مجموع مساحت پلاک‌های تجمیعی که از این مصوبه استفاده می‌کند یک صد و بیست مترمربع می‌باشد .
- تبصره ۲: تشویق فوق به املاکی تعلق خواهد گرفت که مساحت میانگین پلاک‌های تجمیع‌شده پس از اصلاح حداکثر یک صد مترمربع باشد .
- تبصره ۳: چنانچه تجمیع پلاک‌ها منجر به حذف گذرهای اختصاصی این املاک شود شهرداری در قبال عرضه گذر حذف وجهی دریافت نکرده و نسبت به واگذاری آن به مالکین به صورت رایگان اقدام خواهد کرد.
- تبصره ۴: چنانچه حاصل تجمیع پلاک‌های تجمیعی بیش از ۲۰۰ مترمربع باشد همچنان مشمول تسهیلات پلاک‌های زیر ۲۰۰ مترمربع به لحاظ پیشروی و نورگیری خواهد بود .
- تبصره ۵: استفاده از این مصوبه صرفا منوط به تجمیع فیزیکی پلاک‌ها بوده و شهرداری موظف است نسبت به صدور پروانه برای این املاک اقدام کند و مالکین مهلت خواهند داشت تا در خصوص تجمیع ثبتی پلاک‌ها تا مرحله پایان کار اقدام کنند .
قطعات ۱۰۰۰ متر به بالا
شهرداری تهران برای تشویق سرمایه گذاران به ساخت‌وساز در قطعات ۱۰۰۰ متر به بالا طرح‌های تشویقی دارد. این طرح‌های تشویقی مربوط به پهنه‌های سکونت (R)، فعالیت (S) و مختلط (M) است. برای کسب اطلاعات بیشتر در خصوص انواع پهنه‌ها در طرح تفصیلی، می‌توانید به اینجا مراجعه کنید.
سیاست‌های تشویقی شهرداری تهران در این خصوص سالانه، دائمی و البته غیرتراکمی است.
این سیاست‌ها ابتدا توسط شهرداری تهران پیشنهاد داده و سپس در مراجع ذی‌صلاح بررسی شده و تصویب می‌شوند و در نهایت ابلاغ می‌شوند.
تناسب حداقلی ابعاد زمین پس از تجمیع
ابعاد و بَر زمین (عرض ملک) در زیر پهنه‌های مختلف پس از تجمیع املاک، باید حدود حداقلی مشخصی داشته باشند. این حدود عبارت است از:
- بَر زمین در زیر پهنه‌های مسکونی (R): حداقل بَر قطعات حاصل از تجمیع نباید کمتر از ۱۰ متر باشد.
- نسبت طول به عرض در زیر پهنه‌های مسکونی (R): این نسبت نباید از ۵ به ۱ بیشتر باشد. یعنی مثلا اگر عرض ملک ۱۰ متر است، طول ملک نباید بیشتر از ۵۰ متر باشد.
- بَر زمین در زیر پهنه‌های فعالیت (S) و مختلط (M): حداقل بَر قطعات حاصل از تجمیع نباید کمتر از ۱۵ متر باشد.
- نسبت طول به عرض در زیر پهنه‌های فعالیت (S) و مختلط (M): این نسبت نباید از ۴ به ۱ بیشتر باشد. یعنی مثلا اگر عرض ملک ۱۵ متر است، طول ملک نباید بیشتر از ۶۰ متر باشد.
توافق به تجمیع مکتوب یا شفاهی :
بمنظور تجمیع املاک مجاور میبایست ، توافق مکتوب یا شفاهی فی مابین طرفین، مبنی بر تجمیع وجود داشته باشد در غیر اینصورت امکان تجمیع چندین ساختمان با یگدیگر وجود ندارد و در همین خصوص مالکین املاک می بایست وکالتنامه محضری در جهت تجمیع به سازندگان بدهند ،در غیر اینصورت امکان تجمیع املاک وجود ندارد.
عدم اجرای تعهد بعد از توافق بر تجمیع :
اگر مالکین علیرغم توافق شفاهی و کتبی مبنی بر تجمیع املاک از انجام تعهدات خود امتناع ورزند یا از دادن وکالت به سازنده در جهت تجمیع خودداری نمایند.
می توان با استناد به ماده 10 و 219 و 220 قانون مدنی الزام مالکین را بر تجمیع خواست.
دادگاه پس از تعین وقت رسیدگی در صورتی که دلائل ذینفع را موجه بداند ،صدور حکم به محکومیت متعهد به تجمیع را می دهد در نهایت پس از صدور حکم به محکومیت متعهد به تجمیع چنانچه وی از اجرای حکم دادگاه امتناع نماید ،نماینده دادگاه ذیل سند را امضاء می نماید.
طرح تفصیلی جدید تجمیع املاک در تهران
طرح تفصیلی جدید تهران شامل بندهای مختلفی که به موضوعات متفاوتی پرداخته است. در ادامه مواردی که در طرح تفصیلی جدید تهران به تجمیع املاک مرتبط است را توضیح می‌دهیم.
نکات بالا مهم‌ترین موارد درباره تجمیع املاک در طرح تفصیلی جدید بود.
بدون دیدگاه